Társasházi lakás eladása – lépések és jogi tudnivalók

2025. július 14.

A társasházi lakás eladása több szempontból is bonyolultabb ügylet, mint például egy önálló családi ház eladása. Míg utóbbinál jellemzően egyetlen tulajdonos dönthet az eladásról, és a telek, az épület, valamint a hozzájuk tartozó jogok és kötelezettségek egy egységként kerülnek adásvétel tárgyává, addig társasházi lakás esetén jóval összetettebb a kép.

Ebben a cikkben lépésről lépésre végigvesszük, milyen előkészületeket igényel a társasházi lakás eladása, milyen dokumentumokra lesz szükség, hogyan zajlik a szerződéskötés, mik a földhivatali bejegyzés szabályai, és mire kell figyelni a birtokbaadáskor. Célunk, hogy segítsünk abban, hogy a folyamat átlátható és jogilag is biztonságos legyen – mind az eladó, mind a vevő számára.

1. Előkészületek: mit tegyünk, mielőtt hirdetnénk?

Itt nemcsak a saját lakásunk kerül eladásra, hanem vele együtt a társasházban betöltött tulajdonosi státusz is — ideértve az osztatlan közös tulajdonból való részesedést, a közös helyiségek használatának jogát, valamint az ezzel járó költségviselést és kötelezettségeket. A lakáshoz ráadásul gyakran kizárólagos használati jogok is társulnak bizonyos helyiségekre (például tároló, gépkocsibeálló), amelyeket szintén figyelembe kell venni a jogi dokumentáció összeállításakor.

Az eljárás során tehát nem elég a tulajdoni lapra pillantani: át kell néznünk az alapító okiratot, az esetleges szervezeti és működési szabályzatot, a társasház határozatait, a közös képviselő nyilvántartásait és az adózási kötelezettségeket is. Emellett különös figyelmet igényel az elővásárlási jog kezelése is, hiszen a többi tulajdonostársat jogszabály vagy az alapító okirat alapján elővásárlás illetheti meg, amit szigorú formai és határidős szabályok szerint kell kezelni.

Tulajdoni lap, alapító okirat és tanúsítványok beszerzése

Mielőtt meghirdetnénk a lakást, szerezzük be a tulajdoni lapot, amelyen minden jogi teher, szolgalom, haszonélvezeti jog vagy jelzálog látszik. A legfrissebb, hiteles másolatot bármelyik kormányablaknál vagy Ügyfélkapun keresztül, az e-ingatlan-nyilvántartás rendszerből letölthetjük.

Ezzel párhuzamosan érdemes átnézni a társasház alapító okiratát is, amelyből kiderül:

van-e elővásárlási joga valamelyik tulajdonostársnak,
tartozik-e a lakáshoz kizárólagos használati joggal például pince vagy tároló,
van-e közös részekhez kapcsolódó megosztási vagy használati megállapodás.

Tudnivalók a tulajdoni lapról

Társasházi lakás eladása során az egyik első teendőnk a tulajdoni lap beszerzése. Ez az okirat az ingatlan-nyilvántartás hivatalos kivonata, gyakorlatilag az ingatlan „személyi igazolványa”. Tartalmazza a lakás adatait, a tulajdonos(ok) nevét, a jogi terheket (például jelzálog, haszonélvezeti jog), valamint minden olyan információt, amely befolyásolhatja az eladást. Fontos, hogy eladás előtt meggyőződjünk arról, hogy nincs bejegyzett teher, és minden adat egyezik a valósággal, mert a vevő és az ügyvéd ezt is ellenőrizni fogja.

A tulajdoni lapot online vagy személyesen is kikérhetjük. A legegyszerűbb, ha a Földhivatal Online rendszerén keresztül kérjük le, ahol évente két alkalommal ingyenesen lekérhető az e-hiteles tulajdoni lap saját tulajdonú ingatlanra. Ha ezeket már kihasználtuk, vagy nem saját tulajdonról van szó, akkor a letöltés 4800 forintba kerül. A papíralapú, hivatalos hiteles másolat díja 10 000 forint, ezt csak földhivatalban lehet kérni, vízjeles papíron, biztonsági matricával ellátva.

Fontos tudnivaló, hogy az e-hiteles tulajdoni lap csak elektronikus formában számít hiteles dokumentumnak, így ha ezt használjuk például ügyvédnél vagy földhivatali ügyintézéshez, azt ne nyomtassuk ki, hanem e-mailben vagy digitálisan továbbítsuk. Papíralapú ügyintézéshez külön hiteles nyomtatott példány szükséges. Bármelyik formát választjuk, még a hirdetés feladása előtt célszerű beszereznünk, hogy időben kiderüljön, van-e olyan jogi akadály, ami befolyásolhatja az eladás sikerét.

Tudnivalók az alapító okiratról

A társasházi alapító okirat a társasház létrejöttének jogi alapja, amely rögzíti az ingatlan megosztását külön- és közös tulajdonrészekre. Tartalmazza, hogy mely lakások és helyiségek tartoznak egyes tulajdonosokhoz, milyen arányban oszlanak meg a közös részek, és milyen jogokat, kötelezettségeket vállalnak a tulajdonostársak. Az okiratot minden esetben ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzi, és be kell nyújtani a földhivatalhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartásban is szerepeljen.

A társasházban minden lakás önálló tulajdonként jelenik meg, miközben az épület és a telek bizonyos részei – például a lépcsőház, a tető vagy a közműbekötések – közös tulajdonban maradnak. Ezek megosztását, és az egyes tulajdonrészekhez kapcsolódó használati vagy elővásárlási jogokat kizárólag az alapító okirat tartalmazza. Ezért lakáseladás előtt kulcsfontosságú, hogy ismerjük a dokumentum tartalmát. Tartalmazhat olyan elemeket is, mint tárolóra vagy gépkocsibeállóra vonatkozó kizárólagos használati jog, amik növelhetik a lakás értékét vagy befolyásolhatják a vevő döntését.

Ha nincs meg nálunk az alapító okirat, több forrásból is beszerezhetjük: megkérdezhetjük a szomszédokat, kapcsolatba léphetünk a közös képviselővel, vagy hivatalosan kikérhetjük a földhivataltól. Utóbbi esetben csak a tulajdonos, a közös képviselő vagy az ő meghatalmazottjuk igényelheti az iratmásolatot – írásban, akár személyesen, akár e-mailen vagy e-papíron keresztül. Fontos tudni, hogy több verzió is létezhet, ezért mindig a földhivatali nyilvántartásban szereplő változat az érvényes. Ez lesz az, amit a vevő ügyvédje is elkér az adásvétel lebonyolításához.

Tudnivalók az energetikai tanúsítványokról

Az energetikai tanúsítvány egy hivatalos dokumentum, amely az ingatlan energiahatékonyságát mutatja meg. A legtöbb lakóingatlan esetében kötelező, és az adásvételi szerződésbe be kell írni a tanúsítvány sorszámát. Emellett a dokumentum egy példányát át kell adnunk a vevőnek is. Bár nem ez a legfontosabb lépés az előkészítő szakaszban, mégis célszerű még a hirdetés vagy a tárgyalások megkezdése előtt beszerezni, így elkerülhető a kapkodás a szerződéskötés előtt.

Fontos tudni, hogy 2023. november 1-től módosultak a tanúsítvány kiállítására vonatkozó előírások, és 2024. január 1-jétől már csak az új szabályok szerint készült tanúsítványok használhatók. Ezért ha korábban készült irattal rendelkeznénk, mindenképp ellenőrizzük, megfelel-e az aktuális jogszabályoknak.

Sokan nem tudják, de az eladáskor már a villamos biztonsági felülvizsgálat is kötelező lehet. Ha az ingatlanban az elmúlt 6 évben nem készült ilyen ellenőrzés, akkor jogszabály szerint újra kell végeztetni – nemcsak eladás, hanem bérbeadás esetén is. Ezt a kötelezettséget nem érdemes figyelmen kívül hagyni, mert hiányában az eladást vagy bérbeadást akár utólag is megtámadhatják, illetve a felelősség minket terhelhet.

Egyéb szükséges dokumentumok összeállítása

Érdemes előre összegyűjteni minden fontos iratot, amire egy vevőnek szüksége lehet. Ez nem adminisztrációs luxus, hanem alap – hiszen a vevő nem apróságot vásárol, hanem egy több tízmilliós vagyontárgyat. Jogosan vár el átláthatóságot, és minél több információval rendelkezik, annál könnyebben hoz döntést. Ha nekünk minden készen van, az bizalmat kelt – és gyorsítja az adásvételt. Az alábbi dokumentumokat érdemes rendszerezni.

Építési és felújítási iratok
Számlák és garancialevelek (pl. nyílászárók, kazán, beépített gépek)
Társasházi alapító okirat (ez minden esetben kötelező)
Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) – ha van
Házirend
Közgyűlési határozatok az elmúlt évekből

2. Közös képviselő tájékoztatása

A közös képviselőtől célszerű tájékoztatást kérni: van-e társasházi tartozás a lakáson, mik a lakásra eső közös költségek, van-e folyamatban bármilyen közös beruházás, felújítás, ami az új tulajdonost is terhelné. Ez nemcsak az adásvételi szerződéshez szükséges, hanem a vevő korrekt tájékoztatásához is.

3. Ingatlan eladás előkészítése: felkészítés a piacra

Mielőtt meghirdetnénk a lakásunkat, fontos, hogy rendbe tegyük. Ez nemcsak esztétikai kérdés: a tiszta, rendezett, átlátható otthon nagyobb bizalmat ébreszt az érdeklődőkben. Kezdjük selejtezéssel, rendszerezéssel, majd következhet az alapos takarítás. A lakásunk előnyösebb fényben tűnik fel, ha tiszta, rendezett és szellős.

A felkészítés profi szintje a home staging, ami az ingatlan tudatos előkészítését jelenti eladásra. Célja, hogy az otthonunk kifejezetten a várandó vevők számára legyen vonzó. Egy ilyen módszerrel rövidebb idő alatt, gyakran magasabb áron lehet eladni a lakást, mivel kitűnik a hirdetési tömegből. Ha nincs lehetőség home staging szolgáltatást igénybe venni, akkor is érdemes rendet rakni, takarítani és igényes fotókat készíteni az ingatlanról.

4. Ingatlanmarketing: hogyan adjuk el a lakást?

Hirdetés elkészítése

A hirdetés elsődleges célja nem maga az eladás, hanem az, hogy olyan érdeklődőket vonzzon be, akik valóban az ilyen jellegű ingatlant keresik.

Szöveg: Legyen informatív, érzelmekre ható, strukturált és a célcsoporthoz szóló.
Fotók: Elengedhetetlenek. Érdemes szakemberrel dolgozni.
Alaprajz: Legyen áttekinthető, méretarányos, megnevezett helyiségekkel és bejárati ajtóval.

Elérhetőséget számos ingatlanos oldal biztosít, de emellett érdemes hirdetni Facebook Marketplace-en, helyi csoportokban és offline eszközökkel is (pl. hirdetőtábla a lakáson).

5. Az értékesítés folyamata

A hirdetés megjelenése után az első érdeklődők rendszerint telefonon jelentkeznek. Fontos, hogy nyugodt körülmények között fogadjuk a hívást, és hagyjunk időt az érdeklődőnek a kérdésekre.

Ne sürgessük a beszélgetést, és ne menjünk bele telefonos alkuba. A cél az, hogy az érdeklődő személyesen is megtekintse az ingatlant, mielőtt ajánlatot tenne.

Ha valaki komolyan érdeklődik, kérjük, hogy ő tegyen elsőként vételi ajánlatot – ezt mindig írásban kérjük. Ez lesz az alapja a szerződésnek. Az alku során nemcsak az ár, hanem más feltételek – például fizetési határidő, birtokbaadás dátuma – is terítékre kerülhetnek. Maradjunk végig nyugodtak, ne engedjünk érzelmi döntéseknek, és mindig tartsuk szem előtt saját határainkat.

A folyamat célja egy olyan megállapodás, amely mindkét fél számára elfogadható. Ha ez sikerül, akkor elindulhat az adásvételi szerződés előkészítése és a tényleges eladás folyamata.

Előszerződés és foglaló

Ha sikerült megegyezni a vevővel a vételárban és a főbb feltételekben, de a végleges adásvételi szerződés még nem készül el azonnal, érdemes előszerződést kötni. Ez egy hivatalos írásbeli megállapodás, amelyben mindkét fél rögzíti a későbbi adásvétel szándékát, valamint annak alapvető feltételeit.

Az előszerződésben tipikusan szerepel:

a vételár pontos összege,
a fizetés módja és ütemezése,
az adásvételi szerződés tervezett időpontja,
a birtokbaadás feltételei (pl. kulcsátadás időpontja, közművek átírása, lakás állapota),
valamint a foglaló összege és annak sorsa, ha valamelyik fél visszalép.

A foglaló egy pénzbeli biztosíték, amelyet a vevő fizet az eladó számára az előszerződés megkötésekor. Ez általában a teljes vételár 5–10%-a. A foglaló célja, hogy mindkét fél komolyan vegye a megállapodást – ha az egyik fél önhibájából nem teljesíti a szerződést, a foglaló szankcióként funkcionál. Ezért fontos, hogy a foglalóval kapcsolatban világos és egyértelmű szabályokat rögzítsünk az előszerződésben:

Ha a vevő lép vissza, akkor a foglalót elveszíti, az eladó megtarthatja azt kártalanításként.
Ha az eladó áll el a szerződéstől, akkor a foglaló kétszeres összegét kell visszafizetnie a vevőnek.
Ha egyik fél sem hibás a meghiúsulásban (például külső ok, vis maior), akkor a foglaló visszajár.

Az előszerződés és a foglaló tehát nemcsak a komoly szándékot jelzik, hanem jogi védelmet is nyújtanak mindkét félnek. Mivel ezek a pontok jelentős anyagi következményekkel járhatnak, minden esetben ügyvéd közreműködése javasolt a dokumentumok elkészítéséhez és ellenőrzéséhez.

6. Az adásvételi szerződés előkészítése

Tulajdoni lap újbóli ellenőrzése

Mielőtt az adásvételi szerződés aláírására sor kerülne, elengedhetetlen a tulajdoni lap friss ellenőrzése. Ezt az eladó kérje le újra a Földhivatal Online rendszeréből, vagy ügyvédje tegye meg helyette. Ez a lépés azért fontos, mert a legutóbbi letöltés óta változhatott a lakás jogi státusza – például bejegyezhettek terheket, eljárások indulhattak, vagy épp töröltek valamit.

Különös figyelmet fordítsunk az alábbiakra:

Jelzálogjog: Ha a lakás hitellel terhelt, az adásvétel során biztosítani kell, hogy a bank törölje a jelzálogjogot. Ehhez szükséges lehet a végtörlesztés igazolása és a banki törlési engedély.
Elidegenítési és terhelési tilalom: Ez a jog megakadályozhatja az eladást, ha például a bank, egy családtag vagy hatóság korábban ilyen bejegyzést kért. Enélkül nem adható el az ingatlan – először ezt kell feloldani.
Haszonélvezeti jog: Ha más személy be van jegyezve haszonélvezőként, akkor vagy le kell mondania róla, vagy az új tulajdonossal együtt kell élnie ez a jogviszony. Erről írásos nyilatkozat szükséges, amit az ügyvéd mellékel.
Szolgalmi jogok: Ilyen lehet például az átjárási szolgalom, vagy ha a telken keresztül közmű vezeték húzódik. Ezeket nem lehet törölni csak azért, mert az új tulajdonosnak nem tetszik – de tudni kell róluk, és a szerződésben jelezni kell a vevő felé.

Ha bármilyen korlátozás szerepel a tulajdoni lapon, a szerződés megkötése előtt gondoskodni kell annak törléséről, vagy megfelelően szabályozni kell a jogi helyzetet az adásvételi szerződés szövegében.

Az adásvételi szerződés kötelező elemei

Az adásvételi szerződés egy hivatalos, ügyvéd által ellenjegyzett dokumentum, amely minden lényeges jogi és gyakorlati részletet tartalmaz az eladásról. A szerződést kizárólag ügyvéd készítheti el (vagy közjegyző közokiratba foglalhatja), és az eljáró ügyvédnek mindkét fél személyes adatait is igazolnia kell – ehhez személyi igazolvány, lakcímkártya és adóazonosító szükséges.

A szerződésnek mindenképpen tartalmaznia kell:

az eladó(k) és vevő(k) teljes nevét, születési helyét, idejét, anyja nevét, lakcímét, adóazonosító jelét,
az ingatlan pontos azonosítását (helyrajzi szám, cím, alapterület, albetét száma, tulajdoni hányad),
a vételár összegét, a fizetés módját (pl. átutalás, bankhitel, készpénz), valamint az ütemezést (foglaló, előleg, végső részlet),
a birtokbaadás napját, illetve az átadás feltételeit (pl. közművek átírása, kulcsátadás),
a közös költségek megosztását, a rezsiórák állásának rögzítését és átadását,
valamint azt is, hogy az ingatlan tehermentes, vagy hogy a vevő tudomásul veszi a fennálló terheket.

Elővásárlási jog gyakorlása

Társasházi lakások esetében gyakori, hogy a társasház alapító okirata elővásárlási jogot biztosít más tulajdonostársaknak. Ez azt jelenti, hogy ha az eladó megállapodik egy vevővel, akkor erről a megállapodásról – a szerződés tervezetéről – értesíteni kell a többi tulajdonost. Ez gyakorlatban úgy történik, hogy a szerződés tervezetét (vagy ajánlatot) írásban kell eljuttatni a közös képviselőhöz, aki gondoskodik annak kihirdetéséről. A többi tulajdonostárs 30 napon belül élhet elővásárlási jogával, azaz ugyanazon feltételekkel megvásárolhatja a lakást.

Ha nem válaszolnak, vagy írásban lemondanak a jogukról, akkor az eladás mehet tovább az eredeti vevő részére.
Ha valaki él a jogával, akkor ő lesz a vevő – ugyanazokkal a feltételekkel.

Ez egy jogszabályon alapuló garancia a többi tulajdonostárs számára, és kihagyása érvénytelenné teheti az eladást.

Kizárólagos használati jogok kezelése

Sok társasházi lakáshoz tartozik valamilyen, nem külön tulajdonban álló, de egy adott lakáshoz rendelt helyiség, például tároló, pince vagy gépkocsibeálló. Ezek jogilag közös tulajdonban maradnak, de az alapító okirat vagy közgyűlési határozat alapján valamelyik lakás kizárólagos használatára vannak kijelölve.

Fontos, hogy ha ilyen használati jog kapcsolódik az eladott lakáshoz, akkor:

ezt az adásvételi szerződésben is rögzítsük, nehogy félreértés legyen a későbbiekben,
az eladó tájékoztassa a vevőt a jogi alapjáról (pl. alapító okirat, használati megállapodás, közgyűlési határozat),
és ha lehetséges, a közös képviselő részéről kérjünk írásos igazolást, hogy az adott helyiséget valóban az eladó használja kizárólagosan.

Ez különösen fontos akkor, ha például az ingatlanhirdetésben szerepel, hogy a lakáshoz tartozik pince vagy parkoló – a vevő joggal várja, hogy ez hivatalosan is így legyen.

7. Az eladás lebonyolítása és földhivatali eljárás

Szerződés aláírása

Az adásvételi szerződés végső változatának elkészítése után az eladó, a vevő és az eljáró ügyvéd egy előre egyeztetett időpontban találkoznak, jellemzően az ügyvéd irodájában. A felek az ügyvéd jelenlétében személyesen írják alá a szerződést, amelyet az ügyvéd a személyazonosságok ellenőrzése után ellenjegyez, ezzel válik jogilag érvényessé.

A szerződés aláírásakor általában sor kerül:

a foglaló vagy az első vételárrész átadására (ez történhet készpénzben vagy banki átutalással, utóbbi esetben átutalási bizonylat bemutatása szükséges),
a vevő nyilatkozik arról, hogy megkapta a szerződést és megértette annak tartalmát,
az ügyvéd pedig rögzíti a bejegyzésre vonatkozó kérelmet, amelyet a földhivatal felé továbbít.

Amennyiben a vételár banki hitelből vagy CSOK-ból történik, a szerződés külön pontban szabályozza a folyósítás feltételeit, és az eladó csak ezek teljesülése után számíthat a teljes összeg kifizetésére.

Birtokbaadás

A lakás fizikai átadására – azaz a birtokbaadásra – általában a teljes vételár megfizetése után kerül sor. Fontos, hogy ezt az eseményt ne hanyagoljuk el: nem elég csak „átadni a kulcsot”, a folyamatot jegyzőkönyvben dokumentálni kell, hiszen ez az utolsó közös lépés az eladó és a vevő között.

A birtokbaadáskor elvégzendő feladatok:

Készítsünk írásos jegyzőkönyvet, amelyben szerepel az átadás dátuma, a jelenlévő felek neve, a lakás állapota és a fontosabb műszaki paraméterek.
Rögzítsük a mérőórák állását (villany, víz, gáz) – írjuk bele a jegyzőkönyvbe, lehetőség szerint fotóval együtt, vagy külön dokumentálva.
Történjen meg a kulcsok átadása: ne csak a bejárati ajtóhoz, hanem a postaládához, tárolóhoz, pincehelyiséghez, kertkapuhoz, riasztóhoz stb. tartozó kulcsok is kerüljenek át.
Amennyiben van internet- vagy tévészolgáltatás, gondoskodjunk ezek lemondásáról vagy átírásáról.
Célszerű írásban értesíteni a közös képviselőt is a tulajdonosváltásról – ebben kérjük az új tulajdonos felvételét a közös költség-nyilvántartásba, és adjuk meg elérhetőségeit is.

Az átadás után az eladó már nem felel a lakás műszaki állapotáért, ezért gondosan dokumentáljunk mindent, ami később félreértést vagy vitát szülhet.

Földhivatali bejegyzés

A szerződés aláírása után az ügyvéd benyújtja a bejegyzési kérelmet az illetékes földhivatalhoz. Ezt elektronikus úton intézi, az ügyfélkapus rendszer használatával, a szükséges dokumentumokkal együtt. A vevő csak akkor kerül be az ingatlan-nyilvántartásba új tulajdonosként, ha a földhivatal a szerződést befogadja és bejegyzi.

A bejegyzéshez szükséges fő dokumentumok:

az adásvételi szerződés (ügyvéd által ellenjegyezve),
a vevő hozzájárulása a bejegyzéshez (már szerepelhet a szerződésben),
szükség szerint az elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatok,
és egyes esetekben egyéb mellékletek (pl. használati megállapodás, banki engedély a jelzálog törléséhez).

Fontos tudnivalók a bejegyzés folyamatáról:

A földhivatali eljárás határideje általában 30 nap, de gyakran tovább tart.
Ha a vételár részletekben kerül kifizetésre, a bejegyzés függőben tartással történik – a tulajdonjog csak akkor kerül véglegesen bejegyzésre, ha a teljes összeg megérkezik.
Ha az ingatlanra per van folyamatban, a tulajdoni lap zárolható, vagy megjegyzés kerül rá – ezt az ügyvédnek már az elején figyelembe kell vennie.
Ha az ingatlan társasház, és alapító okiratban rögzített elővásárlási jog áll fenn, a bejegyzés csak az érintett tulajdonostársak nyilatkozata után történhet meg.

A bejegyzésről szóló határozatot a földhivatal postai úton vagy elektronikusan küldi meg az ügyvédnek és a vevőnek. Ezzel zárul hivatalosan a tranzakció.

8. Adózási szempontok, illetékek

Minden lakáseladás után felmerülhet személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség. Ez alól akkor mentesülhetünk, ha a lakást legalább 5 éve vásároltuk, és azóta nem került elidegenítésre. A pontos szabályokat a hatályos SZJA-törvény tartalmazza.

Amikor eladjuk a lakásunkat, az adózási kötelezettség egyik alapja a szerzési időpont, vagyis az a nap, amikor a tulajdonjog bejegyzésére irányuló szerződést benyújtottuk a földhivatalhoz. Öröklés esetén ez a nap az örökhagyó halálának dátuma.

Hogyan számoljuk a jövedelmet?

Ingatlan eladásakor adóköteles jövedelem keletkezhet, de nem az egész vételár után kell adót fizetni – csak a haszon után, azaz a bevétel és a kapcsolódó költségek különbözeteként számított jövedelem után.

Jövedelem = Bevétel – Költség

A kiindulópont az adásvételi szerződésben szereplő eladási ár, azaz a bevétel. Ebből levonható:

az ingatlan megszerzésének költsége (pl. vételár),
az ehhez kapcsolódó járulékos kiadások (pl. ügyvédi díj, illeték),
az értéknövelő beruházások költségei (pl. felújítások, korszerűsítések),
valamint az eladással kapcsolatos kiadások (pl. hirdetés, ingatlanközvetítő díja).

Fontos: minden költséget számlával vagy hivatalos irattal kell igazolni.

Mennyi ideje van az eladó tulajdonában az ingatlan?

A kiszámított jövedelem után nem minden esetben kell ugyanannyit adózni. Az adó mértéke attól függ, melyik évben szereztük az ingatlant, azaz mióta vagyunk tulajdonosai. A törvény szerint az adóköteles jövedelem idővel csökken, majd megszűnik.

A személyi jövedelemadóról szóló törvény (SZJA tv. 62. §) alapján:

Ha az eladás a szerzés évében vagy a következő évben történik, a jövedelem 100%-a adóköteles.
2 év után: 90% adóköteles.
3 év után: 60%.
4 év után: 30%.
5 év vagy annál több után: 0%, azaz adómentes.

Példák 2025-re

Ha 2020-ban vagy korábban szerezted a lakást, és 2025-ben adod el, akkor a jövedelem 0%-a adóköteles – nincs adófizetési kötelezettség.
Ha 2021-ben vetted, akkor a jövedelem 30%-a adóköteles.
2022-es szerzés esetén 60%-kal kell számolni.
2023-ban vásárolt lakás eladásánál a számított jövedelem 90%-a után kell adózni.
Ha 2024-ben vagy 2025-ben került hozzád az ingatlan, akkor a jövedelem teljes összege (100%) adóköteles.

Egy fontos időszámítási tudnivaló

Az 5 éves időszakot mindig naptári évek szerint kell számítani – nem hónapok vagy napok alapján. Ez azt jelenti, hogy mindegy, az adott évben mikor történt a vétel vagy az eladás. Például: ha 2020. januárban vagy decemberben vásároltad az ingatlant, az 2025-ben már adómentesen eladható.

Társasházi lakás eladása - összegzés

A társasházi lakás eladása tehát több szempontból is körültekintést igényel: jogi, pénzügyi és műszaki oldalról egyaránt felkészültnek kell lennünk. A gördülékeny eladás alapja a pontos dokumentáció, a naprakész jogi ismeretek, egy jól kidolgozott szerződés, valamint az, hogy minden érintett fél – vevő, eladó, társasház – időben és megfelelően informált legyen. Ha nem vagyunk biztosak a részletekben, célszerű szakértő, például ügyvéd vagy ingatlanközvetítő segítségét kérni, mert ezzel nemcsak pénzt, de rengeteg időt és kellemetlenséget is megspórolhatunk.