Társasházi hitel útmutató

2024. január 29.

A társasházi, lakószövetkezeti ingatlanok – nem feltétlenül csak a panelházak – műszaki, energetikai állapotának korszerűsítése, felújítása és mindezek pénzügyi megoldása napjainkban kulcskérdés a tulajdonosközösségek számára. Miért tartanak a hitelfelvételtől a társasházak mégis – és mit kell tudni alapvetően a társasházi hitelekről?

Mi az a társasházi hitel?

A magyarországi panellakásokból a különböző állami támogatások és banki hitelek ellenére is mindössze elenyésző számú ingatlanban történt valamilyen energiamegtakarítást célzó felújítás. Pedig egy átfogó korszerűsítés (nyílászáró csere, fűtésszabályozás, hőszigetelés) lakásonként is elérhető összegből valósítható meg és ennek következtében jelentős, összértéki szinten akár 60%-os energiaköltség megtakarítást lehet elérni vele. A társasházi hitelfelvételbe sosem késő belekezdeni – így azok a társasházi közösségek, akik valamilyen okból eddig nem jutottak állami támogatáshoz, nem kell, hogy lemondjanak a korszerűbb, olcsóbb, komfortosabb otthonról.

De mi is pontosan a társasházi hitel? A társasházi hitel nagy vonalakban ugyanazt jelenti, mint a lakáshitel: akkor vehetjük fel, ha valamilyen felújítást, állagmegóvási munkálatot szeretnénk végezni az ingatlanunkon. A különböző bankok és lakástakarékok nagyon sokféle feltételt és lehetőséget kínálnak nekünk, ugyanakkor a társasházaknál természetesen egy kissé más az ügymenet, mint a magántulajdonú ingatlanoknál. Bonyolítja a dolgot, hogy nem csak egy ember döntésére van szükség hozzá, hanem természetesen a lakóközösség nagy részének is támogatnia kell a hitelfelvétel.

Társasházi hitel a társasházi törvényben

A társasházi törvényben a hitelfelvételre vonatkozó konkrét kikötéseket és feltételeket nem találunk – egységes fogalmakat azonban igen! A felújításra, korszerűsítésre felvehető kedvezményes hitel folyósításánál a társasházi törvény irányadó a teljes és a részleges felújítás fogalmára, illetve a korszerűsítésre nézve, és nem a hitelintézet értelmezésén múlik, hogy kap-e hitelt a társasház vagy sem.
A teljes felújítás az ingatlan műszaki állapota alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkákat jelenti; a részleges felújítás alatt az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munka értendő; a korszerűsítés pedig a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítását, kicserélését jelenti.

A hitelintézetek üzletpolitikájuknak megfelelően továbbra is vizsgálják a kiadási cél mellett a hitelképességet is, a visszafizetés garanciáit. Tehát a társasházi hitel felvételét főleg a bankok egyéni ajánlatai, illetve állami pályázatok esetén az ehhez kapcsolódó kormányrendeletek és feltételek határozzák meg. Ugyanakkor az SZMSZ-ben, a társasház Szervezeti- és Működési Szabályzatában a korábbi közgyűlés és közös képviselő lehetséges, hogy megfogalmaztak és rögzítettek valamilyen eljárási rendet, ami a társasház hitelfelvételi folyamataira vonatkozik – ezt mindenképpen ellenőrizzük.

Persze nem csak olyan esetekben lehet hasznos a társasház-biztosítás, ha harmadik személynek keletkezik kára. A biztosítás az olyan problémák esetén is megoldást nyújt, mint az egyik leggyakoribb meghibásodás: a csőtörés. Ilyen esetben például több lakó tulajdonában is kár keletkezik (beázott mennyezet, vizes falak, felpúposodott parketták stb.), így a társasház biztosítója fedezi az egymásnak okozott károkat. Ennek hiányában a lakóknak egyénileg, vagy éppen saját lakás- vagy felelősségbiztosításuk terhére kell megtéríteniük a károkat. Alapvetően tehát kijelenthetjük, hogy a társasház-biztosítást mindig érdemes megkötni, hiszen váratlan károk bármikor keletkezhetnek, de olyan esetben mindenképpen járjunk utána, van-e valamilyen felelősségbiztosítás, ha a lakóépület állapota bármilyen szempontból leromlott, szemmel látható károk keletkeztek benne.

A társasházi hitel mellett elérhető források
Az idő múlásával a sajnos az évekkel korábban épített házak állapota jelentősen romolhat. Az évről évre megjelenő korszerű technológiákkal hatalmas összegeket takaríthat meg egy lakóközösség, gondoljuk itt akár a szigetelésre vagy a nyílászárók cseréjére. A felújításokat általában egy hosszú és vitás időszak előzi meg a lakók között: van, aki azonnal belevágna a munkálatokba, van, aki pedig egyáltalán nem foglalkozik a kérdéssel – esetleg teljes mértékben ellene is van a korszerűsítésnek.

A felújítás költségeit négy lehetséges forrás fedezheti: a tulajdonostársak készpénze, vagyis az önrész (ha például nem hitelképesek), a befizetett felújítási alap összegének tulajdoni hányadára jutó része, az esetleges önkormányzati, állami vagy Európai Uniós támogatás, és természetesen a társasházi hitel. Ugyan a jogszabályok nem teszik kötelezővé, hogy a társasház felújítási alapot különítsen el, de a lakóközösségeknek lehetőségük van tartalékot képezni a kötelező műszaki vizsgálatok elvégzésére, illetve az épületek korszerűsítésére is. A felújítási alap azért is hasznos, mert a kormányrendeletben meghatározott feltételek teljesülése esetén lehetőség van például kamattámogatásban részesülni.

A hitelfelvételről, a munkálatok megkezdéséről a közgyűlés többséggel határoz. Amennyiben az egyik lakó úgy gondolja, hogy a szavazás jogellenes volt, nem felelt meg a társasház alapító okiratában vagy SZMSZ-ben foglaltaknak, úgy a közgyűlési határozatot 60 napon belül a bíróság előtt megtámadhatja. Természetesen nem csak a lakásfelújítással kapcsolatos határozatot lehet így megtámadni, hanem az összes rendelkezés megtámadható. Ha a bíróság megállapítja, hogy a határozat nem felel meg a szükséges rendelkezéseknek, akkor érvénytelenné nyilvánítja és végső esetben a közgyűlésnek újra döntést kell hoznia az ügyben. A bírósági perköltséget ilyenkor a társasház a közös költségvetésből fedezi, így kiemelten fontos a megalapozott és felelősségteljes perindítási döntés.

Milyen munkálatok végezhetők el a társasházi hitelből?

A következő listát végignézve biztosan találunk olyan tételt, amely előbb-utóbb érinteni fogja a lakóközösségünket – vagy már most is időszerű lenne a társasház szempontjából.

A társasházi hitel felhasználható többek között:

Nyílászárók cseréjére
Tető szigetelésére.
Homlokzat hőszigetelésére
Melegvíz-ellátási vagy fűtési rendszer korszerűsítésére
Energiatakarékos berendezések beépítésére
Közös terek világításának korszerűsítésére
Szellőzőrendszer felújítására
Felvonó, lift javítására
Lépcsőház felújítására (pl. falak, korlátók, lépcsők)
Kaputelefon felújítására
Térfigyelő rendszer kialakítására

A társasházi hitel felvételének folyamata

A hitelfelvétel, illetve annak visszafizetése a közös költség megemelésével járhat, ezáltal osztva meg arányosan a kamatterhek költségeit és a takarékpénztárak terheit a tulajdonostársak között. A megosztás miatt porlasztva, elosztva érinti a tulajdonostársakat a hitelösszeg nagysága (a hitelező felől a kockázatok csökkentése). A családokat az esetlegesen megemelt közös költség kisebb-nagyobb mértékben megterhelheti. Kisebb társasházak esetén reális veszély lehet a hitel visszafizetési nehézsége: ha a családoknak csökken a bevétele vagy elveszítik jövedelmüket, ez érintheti a társasházak felé fizetendő hitel miatt megemelt közös költséget is.

Ezért a hitelfelvétel előtt nagy szerepe és felelőssége van a közös képviselőnek és a számvizsgáló bizottságnak abban, hogy alaposan utánajárjanak a legoptimálisabb lehetőségeknek a piacon, valamint a beruházás illeszkedjen a társasház terhelhetőségéhez. (Erről a közgyűlést mindig objektíven érdemes tájékoztatni, és az objektív tények ismeretében szavaztatni a kérdésről.) Ezt nem feltétlenül saját maguknak kell megtenniük bankról bankra járva, de mindenképpen fontos, hogy minél több ajánlatot nézzenek meg, ezzel minél jobb és kedvezőbb döntési pozíciót alakítva ki maguknak és társasházuknak.

A közös képviselő és a lakóközösség szerepe a társasházi hitelfelvételben
Fontos, hogy a közös képviselő ismerje a társasházi közösség pénzügyi helyzetét (itt nem a különféle bevallásokra kell gondolni, hanem egyszerűen a havi rendszerességű közös költség beérkezésekre: hányan vannak elmaradásban, milyen a havi fizetési fegyelme a háznak). Ismerje meg a tervezett hitelösszeg miatt szükséges közös költség emeléssel kapcsolatban a fizetési hajlandóságot, amihez előzőleg akár felmérést, kérdőívet is közreadhat. A közreadott anyagban érdemes lehet írni a tervezett beruházás mérföldköveiről, annak jellegéről, várható összegéről, és az ezek alapján várható költségnövekedésekről. Írásbeli szavazás is kezdeményezhető, ha már vannak árajánlatok vagy ha vannak konkrét adatok.

Könnyebb és egyszerűbb tájékozódni tulajdonosként is a tervezett beruházások mértékéről, összegéről, közös költségre gyakorolt hatásairól, ha azok konkrét megszavazása előtt a részletekről is lehet már gondolkodni, mérlegelni, tervezni. A közös költség növekedésére is fel lehet készülni, ha kellő információ áll rendelkezésre, illetve időben lehet jelezni, ha nem tudják az érintett társasházi lakók felvállalni a többletet. Kisebb lakásszámú társasházi közösségekben nyilván még lényegesebb a körültekintő tervezés, hiszen ott a költségnövekedés tulajdoni hányadra vetítve magasabb lesz, mint egy nagyobb ház esetében, ahol könnyebben eloszlik egy magasabb hitel összege is.

Ha a hitelfelvétel előtt a közös képviselő, a számvizsgáló bizottság és a lakóközösség kellő időben és módon tudja egyeztetni a várható lépéseket, eseményeket és költségvonzatokat, nagyobb eséllyel lesz sikeres a beruházás megvalósítása is. Ezáltal elkerülhető mind a családok túlzott anyagi megterhelése, mind pedig a hitel vissza nem fizetéséből adódó problémák. (Érdemes tudni, ha társasháznak fizetési nehézségei vannak, akkor a tulajdonosok kollektíven felelősek a társasház vállalásaiért, leegyszerűsítve kezesek, függetlenül az eddigi teljesítésektől). A körültekintő tervezés, ellenőrzés és a valós anyagi helyzetre tekintettel történő szavazás (akár ellenszavazattal, ha nem tudja vállalni a kiadásokat), minden társasházi lakó érdeke. Ezáltal lehetnek biztonságos megoldások, és biztosan megoldható anyagi helyzetek a társasházakban.

Megvétózható a társasházi hitel felvétele?

Ahogy feljebb említettük, előbb vagy utóbb, de minden társasház állapota leromlik egyszer: mállani kezd a vakolat, koszosak lesznek a falak, elkopik a lépcső, festeni kell a lépcsőházi korlátokat vagy éppen korszerűsíteni kell a fűtésrendszert és a nyílászárókat. Vannak lakók, akik hamarabb válnak érzékennyé ezekre a dolgokra és szorgalmazzák a felújítást, mások a nagy költségtől, zajos munkáktól tartva inkább halogatnák a felújítást. De ki dönti el, mikor kerül sor a munkálatokra? Megvétózhatja egyetlen lakó az egész hitelfelvételt? A társasházat érintő, lakók körében egyet nem értést előidéző kérdésekben természetesen a társasházi törvényt kell segítségül hívni.

A lépcsőház és egyéb, közös tulajdonban álló épületrészek hasznosításáról, használatáról és fenntartásáról, valamint a rendes gazdálkodás körén kívül eső kiadásokról a közgyűlés egyhangú határozatban dönt. A közgyűlés a tulajdonostársak közössége, melyet – legalább évi egyszer – a közös képviselő felhívására hívnak össze.

Azokban az ügyekben, melyek a közös tulajdonban lévő részeket érintik, szótöbbséggel hoznak döntést a tulajdonosok, és e döntés minden tulajdonosra kötelezően érvényes. A tulajdonosok a saját tulajdoni hányaduk mértékének megfelelő arányban rendelkeznek szavazati joggal. Vannak olyan esetek is, amikor a tulajdonosok 100%-os szavazati aránya szükséges. Ezek a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások az olyan fenntartási munkák, melyek nem az állagvédelemhez tartoznak, azaz nem képezik üzemeltetés, karbantartás, felújítás részét.

Mekkora döntési többség kell a társasházi hitelhez?
Ahogy már említettük, egyes társasházakban nemcsak egyszerű közös költséget, de felújítási alapot is gyűjtenek. Ez nem kötelező, de javasolt dolog, mert szükséges felújítás esetén sokat segít a lakóközösségnek. Ugyanakkor természetesen az is sokszor előfordul, hogy a társasháznak hitelfelvételre van szüksége a munkálatok elvégeztetéséhez. Ez esetben a közös képviselőnek előzetesen alaposan utána kell járnia, mely lehetőség kínál legjobb feltételeket a hitelfelvételre, és mely megoldás lenne optimális a lakóközösség anyagi helyzetére nézve.

Az, hogy megvan-e az anyagi háttér a felújításhoz, meghatározó. Amennyiben a társasház megtakarításai elegendőek a tervbe vett felújítási munkákhoz, a közgyűlésen megjelentek egyszerű többsége elég a döntéshez. Ezek alapján tehát a felújítást megvétózhatja néhány lakó. Amennyiben a vétó meghiúsulna, de a lakók azt érzik, sérülnek az érdekeik, a közgyűlésen hozott döntést 60 napon belül még megtámadhatják.

Társasházi hitel feltételei

A társasházi hitelek feltételeiről nem lehet egységes listát készíteni: a hitelek feltételeit teljes mértékben a különböző lakástakarékok és bankok szabják meg. Az azonban mindenképpen kijelenthető, hogy társasházi hitelre azok a lakóközösségek jogosultak, amelyek nem rendelkeznek elegendő saját forrással felújítások, valamint energia-megtakarítást eredményező beruházásokhoz.

A hitel felvételéhez a hitelintézetek általában a következő okmányokat kérik: a társasházi alapító okiratot, a közgyűlési határozatot a felújítási munkáról (ehhez a határozatképes közgyűlés többségi döntése szükséges), a költségvetést (egyes hitelintézetek kérik a kiviteli szerződést is), valamennyi tulajdonostárs három hónapnál nem régebbi tulajdoni lapját, a költségfelosztó ívet (tartalmazza a tulajdonosok nevét, közös tulajdoni hányadát, az erre jutó költséget, az önrészt, a kölcsön összegét, a befizetett felújítási alap összegét), a hitelt igénylő magánszemély jövedelemigazolását. A hitelintézetek csak annak a tulajdonosnak nyújtanak kölcsönt, aki hitelképes. Fontos tudni, hogy a társasház veszi fel a hitelt, nem a lakók. A tulajdonosok „csak” a közös költség befizetéseikkel fedezik a társasház hiteltörlesztését.

Természetesen bankonként, intézetenként változik, de sok ajánlatról elmondható, hogy maximálisan 10-15 éves futamidőkkel rendelkeznek és például az állam által biztosított kamattámogatást csak a közös tulajdonú épületrészek felújításához lehet igénybe venni. A társasházi hiteleknél nagyon fontos, hogy a közös képviselő – akár saját maga, akár szakértő segítségével – a lehető legalaposabban és széleskörűbben megismerje a hitelajánlatokat.

GY.I.K. a társasházi hitelről

Kifizetheti-e a tulajdonos a rá eső részt „előre”, és ilyenkor kell-e kamatot fizetnie?
A tulajdonos a hitelfelvételt megelőzően is kifizetheti a rá eső részt, így a társasháznak kevesebb hitelt kell felvennie. Ilyenkor neki nem kell fizetnie kamatot.

Ha egy lakó egyben fizeti ki a rá eső hitelrészt, akkor vele szemben lehet-e követelése a háznak a hitellel kapcsolatban?
Nem lehet, de mivel a társasháznak akkor is ki kell fizetnie a törlesztőrészletet, ha esetleg más tulajdonos nem fizet, akkor a társasház bankszámlájára befizetett üzemeltetési költségből fogja a ház a behajtásig megfizetni a hiányzó részt.

Mi történik akkor, ha valaki nem fizeti a törlesztést a háznak?
A társasház köteles fizetni a teljes törlesztést a banknak ebben az esetben is. A nem fizető tulajdonossal szemben a társasháznak kell eljárnia.

Kerülhet jelzálog a saját lakásomra?
Nem kerülhet jelzálog rá, mert a társasház veszi fel a hitelt.

Mekkora a kamat a társasházi hitelre, mi a minimum hitelösszeg?
Bankonként, intézményenként változik, de általánosságban elmondható, hogy legalább 7-8%-os kamatra kell számítani. Van olyan pénzügyi szolgáltató, aki nem határoz meg minimum összeget, viszont azok, akik kikötik a hitelminimumot, általában 2 millió forintban határozzák ezt meg.

Az állami támogatások mekkora összeget nyújtanak a társasházi hitelre?
A kamattámogatás a futamidő első évében 70%, a másodikban 35% volt. Ezt megállapítja a jogszabály is!

Összegzés

Bár ijesztően hangozhat – ne tartsunk a társasházi hitel felvételétől. Gondoljunk arra, hogy a háznak olyan helyiségei is vannak, amelyek közösek, ezeknek az állagmegóvása és fenntartása pedig minden lakó érdeke. Alaposan járjuk körbe a különböző hitelajánlatokat, és ne féljünk kifaggatni a közös képviselőt a társasházi hitel részleteiről sem. Ha szükséges, bátran kérjük szakember segítségét, hiszen sokszor nem könnyű eligazodni a jogi útvesztőkben.