Társasház fűtés útmutató – Mire kell figyelni társasházak fűtésénél?

2025. augusztus 15.

A társasházak fűtési rendszere hamarosan új korszakba lép: a központi fűtést és a távhőszolgáltatást érintő szabályozások átalakulnak, ami minden tulajdonost és közös képviselőt érint. A 676/2023. és 677/2023. kormányrendeletek célja, hogy átláthatóbbá és igazságosabbá tegyék a költségelosztást, miközben elősegítik az energiahatékonyságot és a fogyasztás pontos mérését. Ez nem csupán technikai változásokat jelent, hanem jogi, pénzügyi és szervezési feladatokat is minden érintett számára.

Ebben az útmutatóban lépésről lépésre végigvesszük, hogy milyen új szabályok lépnek életbe a társasházak fűtésére vonatkozóan. Szó lesz a fűtési idényről, a mérők és költségmegosztók kötelező beépítéséről, a 2027-es határidőre való felkészülésről, valamint a központi fűtés és távhő költségelosztási elveiről. Megmutatjuk, milyen teendők várnak a társasházakra, mire figyeljenek a lakók, és milyen buktatókat érdemes elkerülni, hogy a fűtési rendszer megfeleljen a jogszabályoknak és zökkenőmentesen működjön.

Társasház fűtés – Mire kell figyelni társasházaknál 2025-ben?

A társasházak fűtési rendszere 2025-ben már nem csupán kényelmi vagy műszaki kérdés, hanem szigorú jogszabályi keretek között működő rendszer, amelynek betartása minden érintett számára kötelező. A központi és távfűtéssel rendelkező épületek üzemeltetése során nemcsak a kazánok, csővezetékek és radiátorok állapota számít, hanem az is, hogy a fűtésre vonatkozó jogi, műszaki és pénzügyi előírásoknak megfeleljen a társasház.

A 676/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet a központi fűtés és a melegvíz-szolgáltatás részletes szabályait rögzíti, kiterjedve a mérési módokra, a költségmegosztás elveire és a rendszer üzemeltetésének feltételeire. Ezzel párhuzamosan a 677/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet a távhőszolgáltatásról szóló végrehajtási szabályokat módosítja, külön figyelmet fordítva a fogyasztói átláthatóságra, a pontos elszámolásra és az energiahatékonysági szempontok érvényesítésére. A cél világos: igazságosabb díjfizetés, megbízható mérés, és olyan üzemeltetési gyakorlat, amely egyszerre védi a fogyasztókat és ösztönzi az ésszerű energiafelhasználást.

Ez a szabályozási környezet érinti mindazokat, akik társasházban élnek, függetlenül attól, hogy tulajdonosok vagy bérlők. Az új előírások befolyásolják, hogyan kerül sor a fűtési idény meghatározására, milyen eszközöket kell beépíteni a lakásokba a fogyasztás mérésére, hogyan történik a költségek megosztása a lakók között, és milyen teendőkkel kell számolni a 2027. január 1-jére kitűzött határidőig.

Jogszabályi háttér – 676/2023. Korm. és 677/2023. Korm. rendeletek közérthetően

A 2024-től hatályos szabályozási rendszer alapja a már feljebb említett két kulcsfontosságú rendelet, amelyek meghatározzák a társasházak központi és távfűtésének működtetését, mérését és költségmegosztását.

676/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet – Központi fűtés és melegvíz-szolgáltatás

Ez a rendelet részletesen szabályozza, hogyan kell üzemeltetni és elszámolni a társasházak központi fűtését és melegvíz-szolgáltatását. A hangsúly három kulcsterületen van:

Mérési kötelezettség
- Új épületekben minden lakásban kötelező távolról leolvasható hőmennyiségmérő és melegvízmérőfelszerelése.
- Meglévő épületeknél költségmegosztót vagy mérőt kell alkalmazni, ha ez műszakilag és gazdaságosan megvalósítható.
Költségmegosztás
- A fűtési hődíj egy része fűtött légtérfogata arányában kerül megosztásra (közös helyiségek fűtése, hőveszteség fedezése).
- A fennmaradó rész fogyasztásarányosan, a mért adatok alapján oszlik el.
- A díj megállapításának módja kötelezően szerepel az éves elszámolásban, átlátható formában.
Fűtési idény és üzemeltetés
- A fűtési idény szeptember 15. – május 15. között tart, de a tényleges indítás és leállítás a külső hőmérséklet és a lakói igények szerint történhet.
- A rendelet meghatározza a minimális hőmérsékletet, amelyet biztosítani kell a lakásokban.

677/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet – Távhőszolgáltatás

Ez a rendelet a távhőszolgáltatás végrehajtási szabályait módosítja, külön figyelmet fordítva az átlátható elszámolásra és a fogyasztók tájékoztatására. A módosítások fő pontjai:

Fogyasztói tájékoztatás
- A szolgáltatóknak a számlán fel kell tüntetniük a felhasznált hő mennyiségét, az egységárat és a mérési adatokat.
- Az éves elszámolásnak tételesen tartalmaznia kell minden díjat, tartozást, túlfizetést.
Mérési adatok elérhetősége
- A fogyasztóknak biztosítani kell a mérési adatokhoz való hozzáférést.
- A mérők távleolvasása kiemelt cél, hogy az adatok naprakészek legyenek.
Energiahatékonysági célok
- A rendszer fejlesztésével a szolgáltatóknak elő kell segíteniük az energiahatékony működést és a fogyasztás csökkentését.

A két rendelet együtt alkot egy olyan szabályozási keretet, amely műszaki korszerűsítést, pontos mérést és átlátható költségelszámolást ír elő minden érintett társasház és távfűtéses épület számára.

Kire vonatkoznak az új szabályok?

A 676/2023. és a 677/2023. kormányrendeletek nem egy szűk, speciális körre vonatkoznak, hanem kifejezetten széles körben határozzák meg, mely épületeknek és közösségeknek kell alkalmazniuk az előírásokat. A jogszabályok célja, hogy minden olyan épületben, ahol központi vagy távhőalapú hőellátás működik, egységes és átlátható szabályok szerint történjen a fűtés üzemeltetése, a költségmegosztás és a fogyasztás mérése.

Épületek köre

A rendeletek hatálya minden olyan épületre kiterjed, ahol:

Legalább két önálló rendeltetési egység található (ez lehet két lakás, vagy egy lakás és egy nem lakás célú helyiség, például iroda, üzlethelyiség).
Az épület hőellátását központi fűtési rendszer biztosítja, amely lehet házközponti kazán vagy távhőszolgáltató által biztosított hőenergia.

Ez tehát azt jelenti, hogy nemcsak a klasszikus nagy társasházak tartoznak ide, hanem:

Kisebb társasházak (például 2–4 lakásos épületek).
Lakásszövetkezetek.
Vegyes funkciójú épületek (ahol lakások és üzlethelyiségek egyaránt vannak, de közös a fűtési rendszer).

Fűtési rendszerek, amelyekre kiterjed

A rendeletek nem a hőtermelő berendezés típusához kötik a hatályukat, hanem a hőelosztás és hőszolgáltatás jellegéhez. Így ide tartoznak:

Házközponti kazánról működő rendszerek, ahol egy központi kazán termeli a hőt, és azt a teljes épületre osztják el.
Távhőszolgáltató rendszeréről érkező hőellátás, ahol az épület hőközpontján keresztül jut a fűtés és melegvíz az egyes lakásokba.

Mindkét esetben közös jellemző, hogy a hőmennyiséget nem egyéni kazánok állítják elő lakásonként, hanem egy központi egységből érkezik, így szükség van szabályozott, átlátható költségmegosztásra és mérésre.

Közösségek, akiket érint

A szabályozás közvetlenül érinti:

Társasházakat, függetlenül attól, hogy hány lakásból állnak, amennyiben központi hőellátással működnek.
Lakásszövetkezeteket, amelyek közös hőközponttal vagy távhőkapcsolattal rendelkeznek.
Központi fűtéses vagy távhőre kötött vegyes rendeltetésű épületeket – például olyan házakat, ahol az alsó szinteken üzletek, irodák működnek, a felső szinteken pedig lakások találhatók.

A lényeg, hogy ha egy épületben több tulajdonos használ közös hőtermelő és hőelosztó rendszert – legyen az központi kazán vagy távhő – akkor az új szabályozás vonatkozik rájuk. Nem számít, hogy az épület kicsi vagy nagy, új vagy régi; a lényeg a központi hőellátás megléte.

Fűtési idény és a szolgáltatás biztosítása

A fűtési idény meghatározása a 676/2023. kormányrendelet egyik alapvető eleme, amely egyértelmű keretet ad a központi fűtést és távhőt használó épületek üzemeltetéséhez. A szabályozás célja, hogy minden lakás és közös helyiség komfortos hőmérsékletet kapjon, ugyanakkor az energiahatékonyság szempontjai is érvényesüljenek.

Fűtési idény időszaka

A jogszabály rögzíti a fűtési idény hivatalos időszakát:

Szeptember 15. és május 15. között kell biztosítani a fűtés lehetőségét az érintett épületekben.

Ez nem azt jelenti, hogy a rendszer ezen időszak teljes hosszában maximális teljesítménnyel működik, hanem azt, hogy ebben az időintervallumban a fűtés bármikor üzembe helyezhető, ha az időjárási vagy lakói igények indokolják.

Indítás és leállítás – külső hőmérséklet és igények szerint

A fűtés indítása és leállítása rugalmasan történik:

A rendszer üzembe helyezése a külső hőmérséklet alakulásától függ. Ha tartósan hideg van, korábban indítják; enyhébb időben később.
Fontos szempont a lakók igénye: ha a hőmérséklet csökkenése miatt a lakóközösség igényli, a fűtést hamarabb be kell indítani.

Ez a rugalmasság biztosítja, hogy az épület ne fűtsön feleslegesen enyhe időben, de a hideg beköszöntével mindenki számára komfortos hőmérséklet legyen.

Az üzembentartó kötelezettségei

A rendelet egyértelmű felelősséget ró az üzembentartóra, amely lehet:

a közös képviselő,
társasházkezelő cég,
vagy távhőszolgáltató (ha távhős épületről van szó).

Az üzembentartó feladatai

A rendszer üzemképes állapotban tartása
- A fűtési idény kezdete előtt gondoskodni kell a kazánok, hőközpontok, vezérlések és szivattyúk felülvizsgálatáról.
- Meg kell győződni arról, hogy a rendszer készen áll a folyamatos üzemre.
Lakói panaszok kezelése
- Ha a lakók azt jelzik, hogy egyes helyiségek nem melegszenek fel a szükséges szintre, az üzembentartónak ki kell vizsgálnia a problémát (levegős radiátor, hibás szelep, rendszer beszabályozásának szükségessége).

A fűtési idény és az üzemeltetés szabályainak betartása nemcsak kényelmi kérdés, hanem jogszabályi kötelezettség is. Ha az üzembentartó nem indítja a fűtést a megfelelő időben, vagy nem biztosítja a minimális hőmérsékletet, az lakói panaszokhoz, sőt hatósági eljáráshoz is vezethet.

Mérési és költség megosztási kötelezettségek

A 676/2023-as kormányrendelet legnagyobb horderejű újdonsága kétségtelenül a mérési és költségmegosztási szabályok teljes átalakítása központi fűtéses épületek esetében. A jogszabály célja, hogy minden központi és távhővel fűtött épületben pontos, átlátható és ellenőrizhető fogyasztási adatok álljanak rendelkezésre, amelyek alapján a költségek igazságosan oszthatók el a lakások között.

A változtatások mögött több probléma is áll: korábban gyakoriak voltak a viták a leolvasások pontosságáról, a költségelosztás arányosságáról, valamint arról, hogy ki mennyire igazságosan fizet a tényleges fogyasztása alapján. A mostani szabályozás célja, hogy ezek a viták a távleolvasás és a transzparens elszámolás bevezetésével megszűnjenek.

Távolról leolvasható mérők kötelezővé tétele

A rendelet egyik legfontosabb előírása, hogy 2027. január 1-ig minden társasházban és lakásszövetkezetben, ahol központi fűtési rendszer vagy távhő működik, távolról leolvasható mérőkkel és költségmegosztókkal kell rendelkezni.

Ez érinti:

Hőmennyiségmérőket (lakásonként vagy strangonként vagy épületenként felszerelve, a felhasznált hőenergia mérésére).
Melegvíz-mérőket (a felhasznált használati melegvíz pontos mérésére).
Költségmegosztókat (egyedi radiátorokra szerelve, ahol nincs hőmennyiségmérő).

Mit jelent a távleolvasás A távleolvasással rendelkező mérőket nem kell helyszínen ellenőrizni: a mért adatokat rádiófrekvenciás vagy digitális kommunikációval továbbítják az üzemeltetőhöz.

Előnyök:

Pontos adatok: a leolvasás emberi hiba nélkül történik, így minimálisra csökken a téves mérés esélye.
Vitás esetek elkerülése: megszűnnek a helyszíni leolvasásokkal kapcsolatos félreértések.
Gyakori tájékoztatás: a lakók akár havonta is kapnak információt a fogyasztásukról, nem csak az éves elszámoláskor.
Fogyasztás tudatos követése: a lakók könnyebben szabályozhatják a fűtési szokásaikat, ha rendszeresen látják, mennyit fogyasztanak.

Mi lesz a régi mérőkkel és költségmegosztókkal?

A helyszíni leolvasású mérőket és a párologtatós költségmegosztókat ki kell cserélni.
Ha a készülék átalakítható távleolvasásra, az átalakítás elvégezhető, de az eszköznek meg kell felelnie a jogszabályban meghatározott mérési és adatátviteli szabványoknak.
A csere vagy korszerűsítés költsége jellemzően a tulajdonosi közösséget terheli, ezért célszerű időben megtervezni és költségvetésben ütemezni a beruházást.

Költségmegosztás alapelvei

A mérés önmagában nem elegendő: a rendelet részletesen szabályozza a költségek elosztását is.

A költségmegosztás két fő részből áll:

Alapdíj
- Az alapdíj minden lakásra egységesen kerül kiterhelésre, függetlenül a tényleges fogyasztástól.
- Az alapdíj célja, hogy minden lakó hozzájáruljon a fűtés működtetésének alapvető költségeihez.
Fogyasztás díj
- Az elszámolási időszakban igénybe vett fűtési hőmennyiségnek legalább 30%-át, de legfeljebb 50%-át az épületrészek fűtött légtérfogata arányában, a fennmaradó részét fogyasztásarányosan, a fűtési költségmegosztók leolvasott adatainak alapulvételével kerül felosztásra.
- Ehhez a távleolvasott hőmennyiségmérő vagy költségmegosztó adatait veszik figyelembe.
- A pontos arányokat az éves közgyűlésen, a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) vagy külön határozat alapján határozzák meg.

Eltérés a standard arányoktól

A rendelet lehetőséget ad arra, hogy a tulajdonosok közössége az alapdíj és a fogyasztásarányos díj megosztási arányától eltérjen.

Ez azonban nem dönthető el egyszerű szavazással:

Az eltérő megosztási arányt energetikai szakember által készített számításokkal kell alátámasztani.
Az eltérésnek igazolnia kell, hogy az új arány energiahatékonysági és költségigazságossági szempontból indokolt.

Miért fontos ez a szabályozás?

Megszűnik az a gyakorlat, hogy valaki szinte nullára állítja a radiátorát, mégis szinte ugyanannyit fizet, mint a teljesen fűtő szomszéd.
A költségek arányosabbá válnak: aki többet fogyaszt, többet fizet, aki kevesebbet, annak kisebb lesz a számlája.
Nő az energiafelhasználás tudatossága, ami hosszú távon csökkentheti a társasház teljes energiaigényét.

Költségmegosztókkal kapcsolatos szabályok

A 676/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet nemcsak előírja, hogy minden központi fűtéssel rendelkező épületben költségmegosztókat kell alkalmazni (ha nincs egyedi hőmennyiségmérő), hanem részletes szabályokat is meghatároz arra, hogy ezek az eszközök hogyan működhetnek, hogyan kell őket ellenőrizni, és mi történik meghibásodás vagy rendellenesség esetén. A cél egyértelmű: a költségmegosztó rendszer megbízható, hiteles és manipulációtól menteslegyen, hogy a költségek arányos és igazságos módon oszoljanak meg a lakások között.

Hitelesség és gyári beállítások

A költségmegosztók jogszabályban meghatározott feltételek mellett működhetnek:

Gyártói műszaki paraméterek: A készüléket mindig a gyártó által meghatározott gyári értékekkel és beállításokkal kell üzemeltetni (például a radiátor típusához tartozó korrekciós tényezőkkel).
A beállításokat csak jogosult szakember végezheti, és az adatokat dokumentálni kell, hogy az elszámolás ellenőrizhető legyen.

Ez a szabály azért fontos, mert a költségmegosztók mérési adatait a rendszer nem abszolút hőmennyiségként értékeli, hanem arányos egységekként, amelyekből számítás készül a tényleges hődíjra. A hibás beállítás jelentősen torzíthatja a fogyasztási arányokat, és igazságtalan elszámolást okozhat.

Plomba sértetlensége

A rendelet külön hangsúlyt fektet a plombák sértetlenségére:

A költségmegosztó minden esetben plombával van ellátva, amely biztosítja, hogy az eszközt ne lehessen engedély nélkül megbontani vagy módosítani.
Sérült plomba esetén feltételezhető a beavatkozás vagy manipuláció.
A jogszabály kimondja, hogy a plomba pótlásának és ellenőrzésének költsége a lakót terheli, akinek a készülékén a sérülés történt.

Ez nemcsak a rendszer integritása miatt fontos, hanem a közösségi bizalom szempontjából is. A plombák garantálják, hogy senki nem tudja önkényesen befolyásolni a mérési adatokat.

Meghibásodás kezelése

Előfordulhat, hogy a költségmegosztó meghibásodik, például elektronikai hiba, elemlemerülés vagy egyéb műszaki probléma miatt. A rendelet erre is világos szabályt ad:

Ha a költségmegosztó nem ad leolvasási adatot a meghibásodás miatt, a díjat azonos elhelyezkedésű és funkciójú lakások átlagfogyasztása alapján kell megállapítani.
Az „azonos elhelyezkedés” azt jelenti, hogy figyelembe veszik az épület szerkezetét és hőtechnikai adottságait – például egy középső lakás fogyasztása nem azonos egy saroklakáséval.
Ez a szabály védi a lakót a túlzott díjfizetéstől, de egyben biztosítja, hogy a közösség ne szenvedjen hátrányt egy hibás készülék miatt.

Miért fontos ez?

A költségmegosztókkal kapcsolatos szigorú előírások célja:

A mérési rendszer átláthatósága (minden adat ellenőrizhető és hiteles).
A manipuláció megakadályozása (plomba és jogosulatlan beállítások tilalma).
A viták csökkentése a közösségen belül (a díjak objektív alapon történő kiszámítása).

Különleges esetek

A 676/2023. kormányrendelet pontosan meghatározza, mi történik olyan helyzetekben, amikor a mérés vagy a rendszeres szolgáltatás zavart szenved a lakó magatartása miatt, illetve mikor és milyen feltételekkel válhat ki egy tulajdonos a központi hőellátásból. Ezek a szabályok azért különösen fontosak, mert közvetlenül érinthetik a közös költségeket, és komoly viták forrásai lehetnek a társasházakban.

Ha a lakó nem engedi a leolvasást

A rendelet egyértelműen rögzíti:

A távleolvasás kötelező, de amíg egy épületben nem minden mérő rendelkezik távleolvasási funkcióval, szükség lehet helyszíni ellenőrzésre.
Ha a fogyasztó (tulajdonos vagy bérlő) nem teszi lehetővé a leolvasást, vagy ha az eszköz megsérül, és emiatt nem lehet leolvasni az adatokat, akkor a jogszabály szankciót alkalmaz.

A szankció mértéke:

A fűtési díjat büntetőszorzóval állapítják meg.
Ez konkrétan az épület fajlagos hőfelhasználásának 2,5-szerese alapján történik.
Ez azt jelenti, hogy a lakó jóval magasabb díjat fog fizetni annál, mint amennyi a valós fogyasztása lehetett volna, ezzel ösztönözve arra, hogy a mérési rendszerhez hozzáférést biztosítson és az eszközeit rendeltetésszerűen használja.

Ez a szabály a közösséget védi, hiszen ha egy lakás fogyasztását nem lehet pontosan mérni, az torzíthatná az egész épület költségelosztását.

Kiválás a központi rendszerből

A rendelet külön foglalkozik a központi hőellátásból való kiválás lehetőségével. Ez az egyik legérzékenyebb kérdés társasházi közösségekben, mert egy tulajdonos döntése közvetlen hatással van a többiek fűtési költségeire és a rendszer műszaki működésére.

A kiválás feltételei:

Üzembentartó hozzájárulása
- A központi rendszer üzemeltetőjének (például távhőszolgáltató vagy a társasház megbízott kezelője) írásos hozzájárulása nélkül nem lehet kiválni.
Műszaki feltételek megléte
- A kiválás csak akkor engedélyezhető, ha az épület fűtési rendszere műszakilag alkalmas arra, hogy az adott lakás önálló hőellátásra térjen át anélkül, hogy az a többi lakás hőellátását vagy az épület fűtéstechnikai egyensúlyát veszélyeztetné.
- Példa: ha a rendszer úgy van kialakítva, hogy a kiválni szándékozó lakás radiátorainak leszerelése nem okoz nyomás- vagy hőelosztási problémát.
A többi fogyasztó érdekeinek védelme
- A kiválás nem okozhat aránytalan költségnövekedést a bent maradó lakók számára.
- Ha például a kiválás miatt a maradék lakók között kellene szétosztani az alapdíj egy részét, az üzembentartó jogosan tagadhatja meg az engedélyt.

A kiválás teljes műszaki és jogi költsége a kiválni szándékozó tulajdonost terheli. Ez magában foglalja a rendszer átalakítását, az új hőtermelő berendezés beépítését, és a szükséges engedélyek megszerzésének díját.

Távhővel kapcsolatos változások (677/2023.)

A 677/2023. (XII. 29.) kormányrendelet módosításai a távhőszolgáltatás területén főként az átláthatóság és az energiahatékonyság növelését célozzák. Az új előírások középpontjában a pontosabb költségmegosztás áll: a szolgáltatóknak a tényleges fogyasztási adatok alapján, részletesebb és igazságosabb elszámolással kell meghatározniuk a díjakat. Ez azt jelenti, hogy a fogyasztók a számlán egyértelműbben látják majd, pontosan mennyit fizetnek a tényleges hőfelhasználásért és az alapdíjért, így jobban nyomon követhetik és optimalizálhatják a fogyasztásukat.

A módosítás előírja, hogy a szolgáltató részletes adatokat tüntessen fel a számlán: a teljes felhasználást, az egységárat, a mért adatokat és minden olyan elemet, ami befolyásolja a számla végösszegét. Emellett lehetőség nyílik a függőben tartásra is, ha a mérési adatok vagy az elszámolás vitás. Ez biztosítja, hogy amíg a kérdés tisztázódik, a fogyasztó ne legyen hátrányos helyzetben. A cél az, hogy a távhőszolgáltatás működése átláthatóbbá váljon, és a fogyasztók nagyobb bizalommal forduljanak a rendszer felé.

2027-es határidő – Mire kell készülni?

A 676/2023. (XII. 29.) kormányrendelet egyik legfontosabb fordulópontja a 2027. január 1-jei határidő, amely alapvetően megváltoztatja a központi fűtéses épületek költségelszámolási rendszerét. Eddig az időpontig minden központi fűtési és melegvíz-fogyasztást mérő eszköznek, illetve költségmegosztónak távolról leolvashatónak kell lennie. Ez nemcsak a készülékek típusát érinti, hanem azt is, hogy az épület mérőrendszere hogyan működik.

A rendelet szerint a mérőket és költségmegosztókat egységes távleolvasási rendszerbe kell kötni az adott épületen belül. Ez azt jelenti, hogy az összes mérő adatát egy központi gyűjtőegység fogja kezelni, amely képes a szolgáltató felé továbbítani az információkat. Ez megszünteti a helyszíni leolvasások szükségességét, egyben átláthatóbbá és gyorsabbá teszi az elszámolást.

A költségek viselése fontos kérdés a tulajdonosok számára. A szabályozás egyértelműen kimondja, hogy a rendszer kiépítésének és a készülékek cseréjének költségei jellemzően a tulajdonosokat terhelik. A finanszírozás módját a társasház közgyűlése határozza meg: dönthetnek arról, hogy a költségeket egyszeri befizetéssel, tartalékalapból vagy akár részletfizetéses konstrukcióval fedezik. Emiatt a következő években kiemelten fontos lesz, hogy a közös képviselet és a tulajdonosok időben megkezdjék a tervezést, felmérjék az eszközpark állapotát, és előre kalkuláljanak a beruházásra fordítandó összegekkel.

Mire figyeljen a társasház és a lakók a társasház fűtés törvénnyel kapcsolatban?

A 676/2023. és 677/2023. kormányrendeletek nemcsak kötelezettségeket írnak elő, hanem számos gyakorlati szempontot is felvetnek, amelyekre a társasházaknak és a lakóknak már most érdemes figyelniük. A szabályozás célja, hogy a központi és távfűtés rendszerei hatékonyabban, igazságosabban és átláthatóbban működjenek – de ehhez tudatos felkészülés szükséges a tulajdonosok részéről.

Rendszeres karbantartás és műszaki felkészülés

A fűtési rendszerek hatékony működésének alapja a rendszeres és szakszerű karbantartás. A rendelet egyértelművé teszi, hogy az üzembentartó (legyen az közös képviselő vagy megbízott szolgáltató) köteles gondoskodni a berendezések üzembiztos állapotáról. Ez nemcsak a fűtés minőségét biztosítja, hanem csökkenti a meghibásodások kockázatát, és hozzájárul a fogyasztás csökkentéséhez. Kiemelt figyelmet kell fordítani a szivattyúk, hőcserélők, szabályozó szelepek és elosztóvezetékek ellenőrzésére.

Tájékoztatás és közgyűlési döntések

A rendeletek alapján számos döntést közgyűlésen kell meghozni – ilyen például a költségmegosztás pontos aránya, a mérők és költségmegosztók cseréjének ütemezése, vagy a 2027-es távleolvasási rendszer kiépítésének finanszírozása. A tulajdonosok számára ezért kulcsfontosságú, hogy naprakész információkat kapjanak a rendszer állapotáról, a kötelező beruházásokról és a költségvonzatokról. Célszerű előre elkészíteni egy felkészülési ütemtervet, hogy a beruházások ne egyszerre, hanem ütemezetten terheljék a közösség költségvetését.

Vitás ügyek kezelése és jogi/műszaki szakértők bevonása

A rendeletek részletesen meghatározzák a mérés, elszámolás és költségmegosztás szabályait, ami jó alapot ad a vitás ügyek rendezéséhez. Ennek ellenére előfordulhatnak egyedi problémák, például ha egy költségmegosztó meghibásodása miatt az elszámolás vitatott, vagy ha egy lakó kiválni szeretne a központi rendszerből. Ilyen esetekben célszerű jogi szakértő vagy fűtéstechnikai mérnök bevonása, hogy a döntések jogilag és műszakilag is megalapozottak legyenek, és a közösség érdekeit ne érje hátrány.

További kérdések, amelyekre érdemes figyelni:

Hogyan és milyen ütemezéssel történjen a 2027-es távleolvasási kötelezettség teljesítése?
Milyen tartalékalapot célszerű képezni a mérők és költségmegosztók cseréjére?
Milyen rendszeres ellenőrzéseket végez a szolgáltató, és ezek jegyzőkönyvei hozzáférhetők-e a tulajdonosok számára?
Van-e elegendő idő és forrás a közgyűlés határozatainak végrehajtására a jogszabályi határidőkön belül?