Számvizsgáló bizottság ismertető – Minden, amit erről a társasházi szervezetről tudni érdemes

2025. szeptember 10.

Ha valaha is részt vettünk már társasházi közgyűlésen, biztosan hallottuk már a „számvizsgáló bizottság” kifejezést – talán olyasmi is elhangzott, hogy „úgysem csinálnak semmit” vagy „csak papírokat nézegetnek”. De vajon tényleg ennyiből áll a munkájuk? És egyáltalán: mit csinál pontosan egy számvizsgáló bizottság, milyen jogai vannak, és mikor kötelező létrehozni?

Cikkünkben segítünk rendet tenni a társasházi szerepkörök dzsungelében. Végig vesszük, hogyan működik a számvizsgáló bizottság, mik a hatáskörei és korlátai, hogyan választható meg, mikor kötelező, és mit tehet, ha szabálytalanságot észlel. Szó lesz arról is, milyen felelősség terheli a tagjait, milyen feltételeknek kell megfelelniük, és hogyan lehet helyettesíteni a bizottságot, ha senki sem vállalja a feladatot.

Mi az a számvizsgáló bizottság?

A társasházi működés egyik kulcsfontosságú ellenőrző szerve a számvizsgáló bizottság, amelynek feladata a gazdálkodás és az ügyvitel folyamatos felügyelete. Elsődleges célja, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság tevékenységét átláthatóvá és elszámoltathatóvá tegye, ezzel biztosítva a tulajdonosi közösség érdekeinek védelmét. A számvizsgáló bizottság működése különösen akkor válik jelentőssé, amikor pénzügyi döntésekről, elszámolásokról, vagy szabálytalanságok gyanújáról van szó.

A számvizsgáló bizottság tehát nem csak egy formális szerepkör, hanem ténylegesen ellenőrző testület, amely saját jogkörben is eljárhat bizonyos ügyekben. Létrehozása nem minden társasházban kötelező: ha az ingatlanban 25-nél kevesebb albetét található, a közgyűlés maga dönthet arról, kíván-e ilyen bizottságot működtetni. Viszont amennyiben a társasház legalább 25 albetétből áll, a 2003. évi CXXXIII. számú Társasházi törvény kötelezővé teszi számvizsgáló bizottság megválasztását. Ilyenkor tehát nem csupán lehetőség, hanem jogszabályi kötelezettség is a számvizsgálók kinevezése.

A bizottság általában három főből áll: egy elnökből és két tagból. A tagokat a társasházi közgyűlés választja meg a tulajdonosok közül, de a törvény lehetőséget ad arra is, hogy jogképes személy – akár jogi személy vagy gazdálkodó szervezet – is betölthesse a pozíciót. Fontos azonban kiemelni, hogy a számvizsgálók nem láthatják el a közös képviseletet, és nem lehetnek egyidejűleg a társasház más döntéshozó vagy képviseleti szervének tagjai.

A számvizsgálói tevékenység társadalmi munkában történik, vagyis a legtöbben önkéntesként végzik ezt a feladatot. Ugyanakkor a közgyűlés dönthet úgy is, hogy tiszteletdíjat állapít meg számukra – ez különösen akkor lehet indokolt, ha a társasház gazdálkodása összetettebb, nagyobb forgalmat bonyolít, vagy ha a számvizsgálók rendszeres, mélyreható ellenőrzési tevékenységet folytatnak. A tiszteletdíj mértéke és feltételei szintén a közgyűlés hatáskörébe tartoznak.

A számvizsgáló bizottság működését a társasház szervezeti-működési szabályzata (SZMSZ) keretezi: ebben érdemes részletesen rögzíteni a testület hatáskörét, ellenőrzési gyakorlatát, beszámolási kötelezettségeit, valamint azt is, hogy milyen módon működnek együtt a közös képviselettel. Megfelelő működés mellett a bizottság hatékony kontrollt jelenthet a társasházi ügyekben, és jelentős mértékben hozzájárulhat a transzparens és szabályos gazdálkodáshoz.

Mikor kötelező a számvizsgáló bizottság?

A számvizsgáló bizottság felállítását a társasházi jogszabályok nem minden esetben teszik kötelezővé, azonban bizonyos méret felett a létrehozása jogszabályi előírás. A vonatkozó rendelkezést a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról – ismertebb nevén a Társasházi törvény – tartalmazza.

A 27. § (2) bekezdése kimondja: „Abban a társasházban, amelyben 25 lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.”

Ez a rendelkezés azonban nemcsak a lakások számára vonatkozik. Az értelmezés szerint az „albetét” kifejezést kell alkalmazni, amely alatt minden külön tulajdonban lévő helyiség – legyen az lakás, iroda, üzlethelyiség vagy tároló – értendő. Így tehát nemcsak lakóingatlanokat, hanem minden önálló helyrajzi számmal rendelkező nem lakás célú albetétet is számításba kell venni.

Ha az albetétek száma meghaladja a 25-öt, a számvizsgáló bizottság létrehozása nem választható lehetőség, hanem kötelező.
A bizottságot a közgyűlésnek kell megválasztania, legalább három főből (elnök + két tag), akik közül mindenkinek tulajdonostársnak kell lennie – vagy más jogképes személynek, akit a közgyűlés elfogad.

Mikor nem kötelező számvizsgáló bizottságot létrehozni?

Amennyiben a társasház 25 vagy annál kevesebb albetétből áll, a számvizsgáló bizottság nem kötelező, csak választható lehetőség. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosi közösség döntésén múlik, kívánnak-e ellenőrző testületet működtetni.

Ez a gyakorlatban azt jelenti:

Kisebb társasházak esetében a közgyűlés dönthet úgy, hogy nem hoz létre számvizsgáló bizottságot, hanem más módon gondoskodik az átlátható gazdálkodásról.

Alternatív megoldásként előfordulhat, hogy a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) egy adott tulajdonostársat jelöl ki a gazdálkodás és ügyvitel éves ellenőrzésére.
Az is lehetséges, hogy külső könyvvizsgálót bíznak meg, különösen, ha a közgyűlés úgy ítéli meg, hogy a közös képviselet ellenőrzése csak szakmai háttérrel végezhető biztonságosan.

Fontos kiemelni, hogy a számvizsgáló bizottság megléte – kötelező vagy önkéntes – mindig közgyűlési határozattal valósul meg. A döntéshez a tulajdonosok szavazatának többségére van szükség, és célszerű a bizottság működésének részletes szabályozását az SZMSZ-be is belefoglalni. A számvizsgáló bizottság tehát nemcsak jogi szempontból lehet elengedhetetlen, hanem gyakorlati jelentősége is óriási a társasház pénzügyeinek átláthatósága és a közös képviselő elszámoltathatósága szempontjából. Ezért még ott is érdemes lehet létrehozni, ahol nem kötelező.

A számvizsgáló bizottság jogkörei és feladatai

A számvizsgáló bizottság elsődleges célja a társasház pénzügyi és működési átláthatóságának biztosítása. Ez egy ellenőrző testület, amely nem döntéshozó szerv, viszont széleskörű jogosultságokkal rendelkezik a társasház gazdálkodásának és az ügyviteli folyamatok felülvizsgálatára. Hatásköre kiterjed a társasház működésének több kulcsterületére – különösen a közös képviselő munkájának kontrolljára.

1. Folyamatos ellenőrzési jogkör

A bizottság legfontosabb feladata a társasház gazdálkodásának rendszeres ellenőrzése, különös tekintettel a közös képviselő (vagy intézőbizottság) tevékenységére. Ezen ellenőrzés keretében a számvizsgáló bizottság az alábbi jogosítványokkal rendelkezik:

1.1. Bármikor megindíthat ellenőrzést

A számvizsgálók – külön engedély vagy határozat nélkül – bármikor jogosultak betekinteni a társasház működésével kapcsolatos iratokba. Ide tartoznak:

A közös képviselő ügyintézési tevékenységének áttekintése: például, hogy betartotta-e a közgyűlési határozatokat, megfelelően kezeli-e a közös költségeket, és szabályosan jár-e el a társasház képviseletében.
Az adminisztratív és ügyintézési feladatok vizsgálata: adatkezelés, szerződéskötés, postai küldemények kezelése stb.

1.2. Havi szintű pénzügyi kontroll

A bizottság tagjai havonta jogosultak átvizsgálni a társasház teljes pénzforgalmát és pénzügyi dokumentációját:

Bankszámlakivonatok: ellenőrizhetik, hogy a társasházi számláról történő pénzmozgások megfelelnek-e a közgyűlés által elfogadott költségvetésnek és céloknak.
Számlák, pénztári bizonylatok: felülvizsgálhatják, hogy a kiadások megalapozottak, hitelesek és jogszerűek-e.
Szerződések, megbízások: ellenőrizhetik a társasház nevében kötött szerződéseket – akár már a megkötés előtt is –, különösen, ha azok jelentősebb pénzügyi kötelezettségvállalással járnak.
Könyvelési anyagok: megvizsgálhatják, hogy a társasház könyvvezetése megfelel-e a jogszabályi előírásoknak.

1.3. Éves elszámolás és költségvetés véleményezése

A számvizsgáló bizottság a közgyűlés elé kerülő dokumentumokat – különösen a pénzügyi elszámolást és a következő évi költségvetést – előzetesen megkapja. Ezeket:

tételesen átvizsgálja, ellenőrzi a számok és a mögöttes bizonylatok valódiságát;
írásban vagy szóban véleményezi a közgyűlés előtt;
javaslatokat fogalmaz meg a szükséges módosításokra, pontosításokra.

A közgyűlésen a számvizsgáló bizottság képviselőjének lehetősége van felszólalni és megosztani az ellenőrzés során szerzett tapasztalatokat, megállapításokat.

1.4. Szabálytalanságok észlelése

Ha a bizottság bármilyen szabálytalanságra, rendellenességre, pénzügyi eltérésre bukkan, az alábbi lépéseket teheti:

Írásbeli felszólítást küldhet a közös képviselőnek, amelyben magyarázatot kér az adott ügyre vonatkozóan.
Javaslatot tehet közgyűlés összehívására, ahol a kérdéses ügyet a tulajdonosok megvitathatják.
Kezdeményezheti jogi lépések megtételét, ha a közgyűlés úgy dönt.

2. Közgyűlés összehívásának joga

A számvizsgáló bizottság nemcsak ellenőriz, hanem mozgósítani is képes a társasházi döntéshozatalt, ha a helyzet úgy kívánja. Ha például:

a közös képviselő elmulasztja a törvényben előírt vagy a közgyűlés által elrendelt közgyűlés összehívását;
a bizottság olyan pénzügyi vagy működési problémát tár fel, amely haladéktalan intézkedést igényel,

akkor a számvizsgáló bizottság saját hatáskörében összehívhatja a közgyűlést.

Ez a lehetőség különösen fontos bizalmatlansági helyzetekben, például ha:

a közös képviselő visszaélés gyanújába keveredik,
nem reagál a számvizsgáló bizottság észrevételeire,
vagy megpróbálja elhallgatni az ellenőrzések eredményét.

3. Javaslattételi és véleményezési jogosítványok

A számvizsgáló bizottság tanácsadói szerepet is ellát, hiszen jogköre kiterjed arra, hogy javaslatokat tegyen a közös képviselő vagy az intézőbizottság döntéseire vonatkozóan. Az alábbi területeken élhet ezzel a jogosultsággal:

3.1. Tiszteletdíjakra tett javaslat

A bizottság javaslatot fogalmazhat meg a közgyűlés felé:

a közös képviselő,
az intézőbizottság tagjai,
vagy akár más megbízott személyek (pl. könyvelő, karbantartó) díjazására vonatkozóan.

Ez a javaslattétel különösen a költségvetés elfogadásakor nyer jelentőséget.

3.2. Nagy összegű szerződések véleményezése

A számvizsgáló bizottság jogköre kiterjed azokra az esetekre is, amikor a társasház olyan szerződést kíván megkötni, amely:

egy bizonyos értékhatár felett van (ezt általában az SZMSZ szabályozza),
hosszú távú pénzügyi elköteleződéssel jár.

A bizottság ilyenkor:

áttekintheti az ajánlatokat és a szerződési feltételeket,
javaslatot tehet a legkedvezőbb ajánlat kiválasztására,
vagy akár figyelmeztethet a kockázatokra.

3.3. Közgyűlési napirendek kezdeményezése

A számvizsgáló bizottság jogosult napirendi pontokat javasolni a közgyűlés számára, például:

új karbantartási projektek,
szerződésmódosítások,
közös képviselő munkájának értékelése,
felelősségre vonási vagy felmentési javaslatok.

Mi nem tartozik a számvizsgáló bizottság hatáskörébe?

Ahhoz, hogy a számvizsgáló bizottság hatékonyan és szabályosan lássa el feladatát, elengedhetetlenül fontos, hogy tagjai pontosan ismerjék saját hatáskörüket – és annak határait is. A bizottság nem döntéshozó és nem végrehajtó szerv. Feladata kizárólag az ellenőrzésre és véleményezésre terjed ki. Bár súlyos megállapításokat is tehet, a döntések meghozatala és a társasház hivatalos képviselete nem tartozik a hatáskörébe. Ezt mindig a közgyűlés vagy a közös képviselő/inézőbizottság végzi.

Nézzük részletesen, milyen tevékenységeket nem gyakorolhat a számvizsgáló bizottság, még akkor sem, ha egyes helyzetekben célszerűnek vagy indokoltnak tűnne.

Nem rendelkezik pénzügyi jogosultságokkal

Nem kezelheti a társasház pénzét. A bizottság tagjai nem férhetnek hozzá a társasházi bankszámlához, nem rendelkezhetnek arról, nem végezhetnek utalásokat, nem vehetnek fel készpénzt a házipénztárból.
Nem kötelezhet pénzügyi kiadásra senkit. Nem írhat elő új kiadást, nem utasíthat beszállítót, vállalkozót, szolgáltatót fizetési feltételekre, nem módosíthat számlát.
Nem fizethet ki díjakat, jutalmakat, tiszteletdíjat – ezekről csak a közgyűlés dönthet.

Kivétel: Ha az SZMSZ kifejezetten úgy rendelkezik, hogy bizonyos értékhatár felett egy számlát a számvizsgáló bizottság egy tagjának ellenjegyzése is szükséges (pl. csak ekkor lehet kifizetni), akkor ebben az esetben formálisan szerepet kap, de pénzügyi döntést akkor sem hozhat – csak jóváhagyást adhat vagy megtagadhat.

Nem köthet szerződéseket

Nem járhat el a társasház nevében külső partnerekkel szemben. A számvizsgáló bizottság tagjai nem köthetnek szolgáltatási, karbantartási, felújítási vagy egyéb szerződéseket, még akkor sem, ha szakmailag illetékesek lennének.
Nem módosíthat vagy bontathat fel szerződéseket. Ha problémát észlelnek egy már meglévő szerződéssel kapcsolatban, azt jelezniük kell a közös képviselőnek vagy a közgyűlésnek, de nem léphetnek közvetlenül.

Nem adhat utasítást a közös képviselőnek

A számvizsgáló bizottság nem áll a közös képviselő fölött, nem irányíthatja, nem utasíthatja konkrét intézkedésekre.
Megállapíthatja, ha a képviselő nem tartja be a közgyűlés határozatait, hibásan gazdálkodik vagy nem átláthatóan jár el – de csak javaslatokat tehet, utasítási jogköre nincs.

Fontos: A közös képviselő a társasház képviseletére önálló jogkörrel rendelkezik. A számvizsgálók nem „ellen-képviselők”, hanem kontrollszervként működnek, és a tulajdonosok érdekeit védik.

Nem jogosult közvetlenül visszahívni a közös képviselőt

Ha a számvizsgáló bizottság súlyos problémát tár fel, javaslatot tehet a közgyűlésnek a közös képviselő felmentésére, de nem dönthet erről.
A képviselő visszahívásához a közgyűlés minősített többségi határozata szükséges, a Társasházi törvény szabályai szerint.

Nem vehet részt jogi képviseletben

A társasház hivatalos képviseletére kizárólag a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke jogosult.
A számvizsgáló bizottság nem képviselheti a társasházat hatóság, bíróság vagy harmadik fél előtt, még akkor sem, ha ellenőrzési tevékenysége során problémát tárt fel.
Nem indíthat jogi eljárást, nem adhat be panaszt, keresetet, beadványt a társasház nevében – ilyen helyzetben legfeljebb javaslatot tehet a közgyűlés felé, amely erről határozhat.

Nem minősíthet, nem szabhat ki szankciót

A számvizsgáló bizottság nem vonhat felelősségre senkit, nem szabhat ki bírságot, nem adhat ki figyelmeztetést vagy fegyelmi intézkedést.
Ha szabálytalanságot észlel, legfeljebb jelzéssel, javaslattal élhet, vagy indítványozhat közgyűlési napirendi pontot a probléma megtárgyalására.

Miért fontos a hatáskörök betartása?

Ha a számvizsgáló bizottság túllépi a hatáskörét, az:

jogilag támadhatóvá teszi az eljárását,
megzavarja a társasház működésének rendjét,
vagy konfliktust generálhat a közös képviselővel és a lakóközösséggel.

A jó együttműködés kulcsa tehát az, hogy a számvizsgálók szigorúan a saját ellenőrzési szerepükre koncentráljanak, és minden más esetben a közgyűlés határozatait, döntési jogát tartsák tiszteletben.

Hogyan működik hatékonyan a számvizsgáló bizottság?

A számvizsgáló bizottság akkor tudja valóban betölteni az ellenőrző szerepét, ha működése nem csak formális, hanem valódi kontrollt jelent a társasház pénzügyei és a közös képviselő munkája felett. Ehhez azonban nem elég a jó szándék – következetes, átlátható és szakszerű működésre van szükség.

Rendszeres és tervszerű ellenőrzés

Nem elegendő évente egyszer ránézni a pénzügyekre. A hatékony működés alapja a rendszeres kontroll. A számvizsgáló bizottság akkor tudja észlelni az esetleges hibákat, hiányosságokat vagy visszaélések kockázatát, ha folyamatosan figyelemmel kíséri a társasház gazdálkodását.

Ajánlott gyakoriság:

Havonta egyszer: bankszámlakivonatok, számlák, kifizetések áttekintése.
Minden nagyobb kiadás előtt: különösen akkor, ha az adott költség meghaladja az SZMSZ-ben rögzített értékhatárt.
Közgyűlést megelőzően: a közös képviselő által készített beszámoló és költségvetési tervezet ellenőrzése, véleményezése.

Mit kell ilyenkor ellenőrizni?

Az előző közgyűlési határozatok teljesítését.
A közös költség beszedésének ütemét.
A kiadások és bevételek tételes könyvelését.
A banki és készpénzes mozgásokat.
Szerződések, számlák, elszámolások hitelességét és jogszerűségét.

Szakmai hozzáértés és külső szakértő bevonása

A számvizsgáló bizottság tagjainak nem kötelező pénzügyi végzettséggel rendelkezniük, de fontos, hogy legalább az egyik tag értse a gazdálkodási alapelveket, vagy hajlandó legyen azokba beletanulni.

Előnyt jelent:

Könyvelési, gazdasági, jogi ismeret.
Üzleti szemlélet, rendszerszintű gondolkodás.
Tapasztalat más társasházban vagy civil szervezetben hasonló feladatkörben.

Ha nincs megfelelő szaktudás a bizottságon belül:

Lehetőség van külső szakértő bevonására, például könyvelő, társasházi tanácsadó, ügyvéd vagy mérnök segítségét is kérhetik adott ellenőrzésekhez.
A szakértői díjat a társasház közgyűlési döntéssel biztosíthatja, különösen, ha az ellenőrzés indoka például egy vitatott felújítás, elszámolás vagy szerződés.

Objektivitás és pártatlanság

A számvizsgáló bizottság nem „ellenzéki frakció” és nem is „baráti kontroll”. Tagjainak a teljes lakóközösség érdekeit kell szem előtt tartaniuk, nem lehetnek elfogultak sem a közös képviselő, sem egyes tulajdonostársak irányába.

Elvárt magatartás:

A személyes szimpátiát vagy konfliktust félre kell tenni.
Az ellenőrzés során mindig az SZMSZ, a Társasházi törvény és a jó gazdálkodás elvei legyenek az irányadóak.
Ha felmerül az összeférhetetlenség gyanúja, az érintett tag ne vegyen részt a konkrét ügy vizsgálatában.

Dokumentálás és átláthatóság

A számvizsgáló bizottság tevékenysége akkor értékes a közösség számára, ha átláthatóan és dokumentált módon zajlik. Ez nemcsak a hitelességet erősíti, hanem jogilag is védelmet nyújt mind a bizottság, mind a társasház számára.

Kötelező vagy javasolt dokumentumok:

Jegyzőkönyv minden ellenőrzésről: tartalmazza a vizsgálat idejét, tárgyát, résztvevőket, megállapításokat, javaslatokat.
Írásos vélemények az éves beszámolóhoz és költségvetéshez: ezt a közgyűlés előtt kell ismertetni.
Megállapítások, javaslatok nyomon követése: később visszakereshető, hogy a bizottság mire tett javaslatot és milyen eredmény született.

Jegyzőkönyv tartalma:

Ellenőrzés pontos dátuma és időtartama.
Résztvevő számvizsgálók neve.
Milyen dokumentumokat vizsgáltak.
Milyen hiányosságokat vagy rendben talált tételeket észleltek.
Ha van, konkrét javaslat a közös képviselő felé.
Aláírás a bizottság tagjaitól.

Hatékony kommunikáció a közös képviselettel és a lakókkal

A jó számvizsgáló bizottság nem elzárkózik, hanem aktív, de együttműködő módon kommunikál:

A közös képviselővel rendszeres kapcsolattartásra törekszik, nem csak ellenőriz, de egyeztet is.
A tulajdonosokat tájékoztatja a munkájáról: akár hirdetőtáblán, emailben, vagy közgyűlésen.
Kérdéseket, panaszokat, észrevételeket is fogad a lakóktól – természetesen nem hatóságként, de segítő szándékkal.

Felelősség – milyen jogi következményekkel jár a számvizsgálói szerep?

A számvizsgáló bizottság társasházon belüli szerepe ellenőrző, véleményező és javaslattevő jellegű – nem végrehajtó vagy döntéshozó szerv, ezért a törvény is korlátozott felelősségi kört határoz meg a számvizsgálókra vonatkozóan. Tehát a 2003. évi CXXXIII. Társasházi törvény (Thtv.) nem rendel külön vagy kiemelt jogi felelősséget a számvizsgáló bizottság tagjaihoz. Ez azt jelenti, hogy:

A közös képviselő vagy az intézőbizottság hibáiért, visszaéléseiért a számvizsgáló bizottság nem felel.
Nincs automatikus „felelősségvállalás” a társasház működéséért.
Nem lehet őket perelni csak azért, mert „nem vették észre” valamit – kivéve, ha bizonyíthatóan súlyosan hanyagul jártak el, vagy bűncselekményt követtek el.

A számvizsgálók jogi felelőssége a Ptk. és a Btk. szerint vizsgálható

A számvizsgáló bizottság tagjai ugyanazoknak a jogszabályoknak vannak alávetve, mint bármely más magánszemély – ezek főként a következők:

Polgári Törvénykönyv (Ptk.) – ha kárt okoznak a társasháznak gondatlan vagy szándékos magatartással.
Büntető Törvénykönyv (Btk.) – ha jogellenes cselekményt követnek el, pl.:
- Sikkasztás, ha engedély nélkül pénzhez férnek és azzal visszaélnek.
- Hűtlen kezelés, ha a rájuk bízott vagyon kezelésével kárt okoznak.
- Okirat-hamisítás, ha szándékosan hamis jegyzőkönyvet, nyilatkozatot készítenek.

Mikor lehet mégis komolyabb a felelősség?

A számvizsgálók egyetlen kivételes esete, amikor kiemelt jogi következménnyel is számolniuk kell, ha:

Banki aláírási joggal rendelkeznek (pl. kettős aláírási rendszerben ők az egyik fél).
Pénzfelvételre jogosultak (házipénztár kezelése, utalások jóváhagyása).

Ebben az esetben már nemcsak ellenőrzési, hanem vagyonkezelési feladatot is ellátnak, így felelősségük gyakorlatilag megegyezik a közös képviselőével e tekintetben.

A számvizsgáló bizottság és a közös képviselet kapcsolata

A számvizsgáló bizottság nem működhet önálló szigetként – ellenőrző munkája csak akkor lehet eredményes, ha megfelelő információkhoz fér hozzá. Ehhez pedig elengedhetetlen a közös képviselővel való együttműködés.

A közös képviselő együttműködési kötelezettsége

A Társasházi törvény egyértelmű: a közös képviselő köteles biztosítani, hogy a számvizsgáló bizottság:

Betekinthessen minden társasházi dokumentumba (számlák, szerződések, banki kivonatok, könyvelés).
Másolatot kérhessen ezekből, ha azt írásban kéri.
Tájékoztatást kapjon a közösség pénzügyi helyzetéről és az ügyintézés menetéről.

Ez a jog nem tagadható meg. Nem függ a közös képviselő jóindulatától, nincs „mérlegelési jogkör” – jogszabály garantálja, hogy a számvizsgálók hozzáférjenek ezekhez az információkhoz.

Mi történik, ha a közös képviselő akadályozza az ellenőrzést?

Amennyiben a közös képviselő:

nem ad ki kért iratokat,
megtagadja a betekintést,
szabotálja az ellenőrzéseket,

a számvizsgáló bizottság írásban felszólíthatja a teljesítésre, majd ha ez nem vezet eredményre:

a jegyzőhöz fordulhat panasszal.

Ez akár közgyűlés összehívását vagy jogi eljárás elindítását is maga után vonhatja.

Ki nem lehet számvizsgáló bizottsági tag?

A következő személyek kizártak:

Büntetett előéletűek, akik még nem mentesültek a joghátrány alól.
Az ilyen tevékenységtől jogerősen eltiltottak.
Akik fizetési kötelezettségüknek jogerős határozat ellenére sem tettek eleget.
Akik vezető tisztségviselők nem lehetnek a gazdasági társaságokról szóló törvény szerint.

Sok társasház előírja erkölcsi bizonyítvány és 0-s köztartozási igazolás benyújtását is – ez nem kötelező, de indokolt lehet.

Mi történik, ha nincs számvizsgáló bizottság?

Amennyiben 25 albetét alatti a társasház, a közgyűlés hatalmazhat fel egy tulajdonost az ellenőrzési feladatokra. Ha a bizalom megrendül a közös képviselőben, de nincs számvizsgáló testület, külső könyvvizsgáló alkalmazása lehet célszerű.

Összegzés a számvizsgáló bizottságról

A számvizsgáló bizottság tehát nem csupán egy formális testület, hanem a társasházi működés egyik kulcsfontosságú eleme. Bár nem rendelkezik végrehajtói vagy döntéshozói jogkörrel, jelenléte mégis nélkülözhetetlen, hiszen átláthatóságot és kontrollt teremt a közös képviselő vagy az intézőbizottság munkája felett. Feladatai – a pénzügyi dokumentumok rendszeres ellenőrzésétől kezdve az éves beszámoló véleményezésén át a közgyűlés összehívásáig – közvetlenül hozzájárulnak ahhoz, hogy a tulajdonosközösség nyugodtan, bizalommal tekinthessen a társasház gazdálkodására. Mindezt ráadásul úgy teszi, hogy a tagok általában önkéntes alapon végzik munkájukat, társadalmi megbízatásként.

A hatékony számvizsgáló bizottság nem a közös képviselő ellenében, hanem a társasház érdekében dolgozik. Nem szőrszálhasogató ellenőrként, hanem szakszerű és objektív kontrollszervként kell működnie – világos munkarenddel, dokumentált tevékenységgel és megfelelő szakmai érzékkel. Jelenléte nem csak a hibák kiszűrését szolgálja, hanem megelőzi a visszaéléseket is. Ahol jól működik a bizottság, ott a közös képviselő is magabiztosabban és átláthatóbban végezheti feladatait – a közösség pedig biztos lehet benne, hogy valódi beleszólása van abba, mi történik a közös kasszában.