Mennyi önerő szükséges a lakáshitelhez?

2024. szeptember 28.

A lakáshitel felvételénél az egyik legelőször felmerülő és legfontosabb kérdés, hogy mennyi önerőre van szükség a hitel igényléséhez. Az önerő az az összeg, amelyet saját megtakarításból kell fedezni a vásárlás során, és a bank által nyújtott hitel ezt egészíti ki. Mekkora önerőt várnak el a pénzintézetek? Milyen tényezők befolyásolják az elvárt összeg nagyságát? Tényleg lehetetlen összegyűjteni a szükséges összeget – esetleg önerő nélkül is lehetséges az ingatlanvásárlás? Cikkünkben ezekre a kérdésekre adunk választ, így tisztába jöhetünk vele, milyen feltételek szükségesek a lakáshitel felvételéhez, és mekkora önerővel kell rendelkeznünk!

Mi az a lakáshitel?

A lakáshitel az egyik legnépszerűbb banki finanszírozási forma, amely elsősorban lakóingatlanok vásárlására, építésére, felújítására vagy korszerűsítésére szolgál. A hitel különlegessége, hogy az ingatlanvásárláshoz szükséges saját tőke kiegészítését segíti, hiszen önerő nélkül sokak számára nehéz lenne ingatlanhoz jutni. A mai gazdasági helyzetben egyre nagyobb szerepe van a korszerű lakáshitel konstrukcióknak, melyekkel elérhetőbbé válik az otthonteremtés.

A lakáshitel forint alapon működik, ingatlanfedezettel biztosított, és célja változhat: lehet lakás vagy ház vásárlása, építése, bővítése, korszerűsítése vagy felújítása. Az adós a felvett összeget részletekben, meghatározott kamattal fizeti vissza, és a futamidő során általában havi rendszerességgel törleszti.

Mik a lakáshitel feltételei?

Hitel felvételéhez minden esetben át kell esni a bankok hitelképesség-vizsgálatán, ahol felmérik, hogy képesek leszünk-e a kölcsön visszafizetésére. Ez a folyamat több tényezőt is figyelembe vesz.

Szerepelünk-e a negatív KHR listán?

A negatív KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) lista olyan adósokat tartalmaz, akik korábban késedelmesen vagy egyáltalán nem fizették vissza hitelüket. Ha megbízható adósnak bizonyulunk, és időben törlesztjük a kötelezettségeinket, akkor ezen a szűrőn könnyen átjutunk. Fontos, hogy ha más hiteleink is vannak, a bank ezeket is figyelembe veszi a törlesztési kötelezettségek számításánál.

Rendelkezünk rendszeres jövedelemmel?

Bejelentett munkaviszony, stabil jövedelem szükséges ahhoz, hogy a bank megbízhatónak ítéljen minket. Minél magasabb a jövedelmünk, annál valószínűbb, hogy vissza tudjuk fizetni a hitelt. Lakáshitelhez általában legalább három hónap munkaviszonyt várnak el, de a pontos feltételek bankonként eltérőek lehetnek.

Megvan-e a szükséges önerő?

Lakásvásárlás esetén a bank elvárja, hogy rendelkezzünk az ingatlan árának egy részével. Ez az önerő, amely biztosítékul szolgál a bank számára. Általában legalább 20% önerőt várnak el, de a pontos arány bankonként és hiteltípusonként változhat.

Mi az a lakáshitel önerő?

Az önerő az az összeg, amelyet a lakáshitel felvételéhez a vásárlónak saját megtakarításból kell biztosítania, mielőtt a bank megítéli a hitelt. Ez egyfajta pénzügyi hozzájárulás, amely az ingatlan vételárának egy részét fedezi. Az önerő a hitel összegének egy százalékos aránya, és bankonként, valamint a hitel típusától függően változhat.

Ha lakásvásárlást tervezünk, fontos tisztában lennünk azzal, hogy egy jogszabály értelmében az ingatlanvásárlás nem történhet kizárólag lakáshitelből – minimum 20% önerőt kell biztosítanunk. A fennmaradó 80%-ot a lakáshitel fedezheti, feltéve, hogy a jövedelmünk elegendő a törlesztéshez. Azonban 2024-től a fiatalok számára könnyítés lép életbe: akik 41 évesnél fiatalabbak, nincs saját lakásuk vagy 50%-nál kisebb arányban tulajdonosok ingatlanban (vagy csak haszonélvezeti joggal terhelt ingatlannal rendelkeznek), azok már 10% önerővel is igényelhetnek lakáshitelt. Ez a kedvezmény azonban nem kötelező a bankok számára, csak lehetőségként van fenntartva, így nem biztos, hogy mindegyik pénzintézet él is vele.

Például, ha egy ingatlan ára 30 millió forint és a bank 80%-os finanszírozást nyújt, az önerő 20%-ot, azaz 6 millió forintot tesz ki. Az igénylőnek ezt az összeget saját forrásból kell fedeznie, míg a fennmaradó 24 millió forintot a bank biztosítja. Az önerő meghatározó tényező a hitelképesség elbírálásában: minél magasabb az önerő, annál kisebb a bank kockázata, így előfordulhat, hogy kedvezőbb hitelfeltételeket kínálnak azoknak, akik jelentős saját tőkével rendelkeznek.

Érdemes tudni, hogy egyes bankok a jogszabályoknál szigorúbb feltételeket is szabhatnak, és nagyobb önerőt kérhetnek a hitelhez. Jó hír viszont, hogy az önerő nem feltétlenül saját megtakarításból kell, hogy származzon. Számos módja van annak, hogy előteremtsd a szükséges önerőt – nézzük meg, mik ezek!

Mi lehet önerő?

Az önerő hallatán sokaknak elsőként a saját megtakarításaik jutnak eszébe, amelyeket lakásvásárlásra tettek félre. Az önerő tulajdonképpen a vételár és a felveendő hitel különbözete, vagy más néven saját forrás. Ez lehet készpénz vagy a bankszámlán tartott összeg, de az önerő többféle egyéb megtakarításból is származhat, illetve más forrásokból is megteremthető.

Az alábbiak mind önerőnek minősülnek:

készpénz,
különféle megtakarítások, befektetések,
lakástakarékpénztári megtakarítás,
építési hitel esetén az építőanyagok és a már elkészült építési munkák értéke,
állami, önkormányzati, munkáltatói és egyéb támogatások,
plusz ingatlanfedezet, pótfedezet.

Sokan, különösen azok, akik magasabb jövedelemmel rendelkeznek, és ezért magasabb törlesztőrészleteket is vállalnának, feltehetik a kérdést: miért van szükség önerőre, miért nem elég fedezetként a megvásárolandó ingatlan? A válasz jogszabályi előírásban keresendő, amely minden bankra nézve kötelező. Ezek a szabályok a hitelfelvevők védelmét szolgálják, hogy a törlesztőrészletek ne terheljék túlzottan a jövedelmüket. Az MNB adósságfék szabályai pontosan meghatározzák, hogy a jövedelem és az ingatlan értéke alapján mekkora hitel vehető fel.

Megtakarítás, mint lakáshitel önerő

Lakásvásárlás előtt állva sokaknak okoz nehézséget az önerő előteremtése, hiszen a legtöbb esetben a lakáshitel és az állami támogatások mellett saját megtakarításra is szükség van. Ezért fontos minél előbb elkezdeni félretenni a jövőbeli otthonra. A megtakarítás fontosságát nem lehet kellően hangsúlyozni. Gyakran a szülők is segítenek gyermekük lakáscéljaira félretenni, hogy amikor elérik a felnőttkort, már legyen némi összeg, amelyet felhasználhatnak. Ha szerencsések vagyunk és már van egy lakásunk, de új ingatlant vásárolnánk, a meglévő lakás eladásából származó összeget felhasználhatjuk az új lakás megvételére. Ebben az esetben akár illetékkedvezményt is igénybe vehetünk.

Bankbetét, befektetés, mint lakáshitel önerő

Ha pénzünket állampapírban, befektetési alapban vagy más értékpapírban tartjuk, nemcsak gyűjtjük az összeget, hanem hozamot is elérhetünk, ami tovább növeli a lakáscélra fordítható megtakarításokat. Tartós Befektetési Számla (TBSZ) használatával előre tervezve akár teljesen elkerülhetjük a kamatadót. Amennyiben öt évig nem nyúlunk hozzá a befektetett pénzhez, mentesülünk a kamatadó alól. Ha csak három évig tartjuk bent, akkor kedvezményes, 10%-os adókulccsal számolhatunk. Fontos, hogy nagyobb összeget ne tartsunk otthon készpénzben, mert az nemcsak kockázatos, de kamatot sem hoz.

Lakástakarék, mint lakáshitel önerő

A lakástakarék célja, hogy előtakarékossággal könnyebb legyen lakást vásárolni. Az így összegyűjtött összeget később önerőként is felhasználhatjuk lakásvásárlásra. A lakástakarék az egyik legnépszerűbb megtakarítási forma maradt, annak ellenére, hogy 2018. október 16-a óta már nem jár állami támogatás rá.

A lakástakarék szerződési időszaka általában 4-10 év, a szerződéses összeg megtakarításból, betéti kamatból és opcionálisan egy kedvezményes lakáshitelből áll. A lejáratkor dönthteünk úgy, hogy csak a megtakarítást vesszük igénybe, de lakáshitelt is kérhetünk mellé. Az összeg önerőként is felhasználható egy másik banknál felvett lakáshitelhez. Fontos azonban figyelembe venni, hogy a lakástakarék kifizetésének van egy viszonylag hosszú átfutási ideje, amelyre érdemes előre felkészülni.

Építőanyag, mint lakáshitel önerő

Építési hitelek esetén az építőanyag is beleszámíthat az önerőbe, viszont ez csak akkor lehetséges, ha költségvetést nyújtunk be, és figyelembe veszik a beépített anyagok és az elvégzett munkák értékét is. Ez a lehetőség csak építési hiteleknél releváns, lakásvásárlás esetén nem alkalmazható

Az önerő jelentősége a lakáshitel igénylés folyamatában

Az önerő több szempontból is alapvető fontosságú a hiteligénylés során.

Hitelképesség megítélése

Az önerő nagysága közvetlen hatással van a hiteligénylő hitelképességére. Minél nagyobb a vásárlási árhoz viszonyított önerő aránya, annál kedvezőbb helyzetbe kerül az igénylő a banknál. Azok, akik magasabb önerővel rendelkeznek, jobb eséllyel kapják meg a hitelt, és gyakran kedvezőbb feltételeket, például alacsonyabb kamatokat vagy kisebb költségeket érhetnek el.

Kockázatcsökkentés

Az önerő jelentős eszköz a bankok számára a kockázat mérséklésére. Ha az ügyfél nagyobb összeget fordít saját forrásból az ingatlan megvásárlására, kisebb az esélye annak, hogy problémákba ütközik a hitel visszafizetése során. Ezért a bankok hajlandóak kedvezőbb feltételeket nyújtani azok számára, akik nagyobb önerővel indulnak.

Hitelösszeg meghatározása

A bank által kihelyezett hitel összege is függ az önerő nagyságától. Minél nagyobb az önerő, annál kisebb hitelösszegre van szükség, ami a bank számára alacsonyabb kockázatot jelent. Ez az ügyfélnek is előnyös, hiszen így kevesebb kamatterhet kell viselnie, és kisebb az összeg, amit vissza kell fizetni.

Költségek csökkentése

Az önerő nagysága befolyásolja a hitellel kapcsolatos egyéb díjakat is, például a hitelbírálati díjat vagy a hitelbiztosítási költségeket. Magasabb önerő esetén ezek a költségek gyakran alacsonyabbak lehetnek.

Miért kér a bank önerőt?

A lakáshitel a bank számára jelentős kockázatot hordoz, ezért az önerő és a jelzálogjog szorosan összefügg.

A hitelhez szükséges jelzálogjogot bejegyeztetni az ingatlanra, mivel az ingatlanra felvett magas összegű hitelnél önmagában a jövedelem nem elegendő biztosíték arra, hogy a bank visszakapja a kölcsönt. Ha a hitelfelvevő nem fizeti a törlesztőrészleteket, a bank az ingatlant elárverezheti.
Amennyiben a bank a lakás teljes árát finanszírozná, nem biztos, hogy ugyanennyiért értékesíteni tudná árverés során. Azonban, ha a vételár 60-80%-át fedezi a hitel, a bank könnyebben elkerüli a veszteséget az ingatlan eladásával. Ezért az önerő jelentős előny a bank számára egy lakáshitelnél.
Az ingatlan árverezése csak végső megoldás, ha más lehetőség nem marad a hitel visszafizetésére. Azonban a bankokkal közös megegyezéssel is lehet megoldást találni. A Banknavigátor szakértői szerint az önerő mértékét a bankok saját irányelveik alapján határozzák meg, figyelembe véve a hitelintézet politikáját, az ügyfél pénzügyi helyzetét és a piaci feltételeket.

Mitől függ a lakáshitel önerő pontos összege?

Az önerő nagyságát több tényező is befolyásolja:

Hiteltípus és összeg: Különböző típusú hitelekhez eltérő arányú önerő szükséges. Például lakáshiteleknél általában magasabb önerőt kérnek, mint más típusú kölcsönöknél.
Hitelképesség és jövedelem: Az ügyfél pénzügyi helyzete és bevétele szintén befolyásolja az önerő szükséges mértékét. Magasabb jövedelem esetén kevesebb önerőt várhatnak el.
Ingatlan célja és elhelyezkedése: Az ingatlan célja és elhelyezkedése is hatással lehet az önerőre. Egyes bankok például kedvezményeket adhatnak első lakásvásárlóknak vagy kisebb településeken történő vásárlások esetén.
Jogi előírások: A törvények is meghatároznak minimális önerő arányokat, amelyeknek a bankoknak meg kell felelniük a hitelnyújtás során.
Banki politika és piaci helyzet: A bank saját belső szabályzata és a piaci feltételek szintén alakítják az önerő követelményét. Például gazdasági visszaesés idején a bankok szigoríthatják az önerő feltételeit.

Összességében az önerő mértékét a pénzintézet hitelnyújtási folyamata határozza meg, és az ügyfélnek ennek megfelelően kell rendelkeznie a szükséges önerővel, hogy a hitelt megkapja.

Mit tehetünk, ha kevés a lakáshitelhez az önerő?

Az önerő megfizetésére ma már szigorú szabályok vonatkoznak, de előfordulhat, hogy nincs elegendő saját tőkénk a lakáshitel igényléséhez. Ilyen esetben is van lehetőség hitelhez jutni, ha helyettesítő ingatlant vagy egyéb pótfedezetet tudunk bevonni.

Pótfedezet

Ha van egy másik, kisebb értékű ingatlanunk, azt is bevonhatjuk a hitelbe. Ilyenkor mind a vásárolni kívánt ingatlan, mind a pótfedezetként bevont másik ingatlan jelzálog alá kerül. Ezzel lehetőség nyílik egy nagyobb hitelösszeg felvételére önerő nélkül is. Lakóingatlan, hétvégi ház, üdülő és építési telek is lehet pótfedezet, de az ingatlan piaci értékét mindig nagyon szigorúan, pontosan számolják ki a szakértők.

A pótfedezetnek teljesítenie kell a következő feltételeket:

Magyarország területén helyezkedik el
per- és tehermentes
magánszemély tulajdonában van
befejezett műszaki állapotban van
rendelkezik biztosítással
tulajdonviszonyai rendezettek
a minimum forgalmi értéke 3-6 millió forint (bankonként változó)

Lakástakarék, mint önerő

Ha előre tudjuk, hogy új lakást szeretnénk vásárolni, de nem rendelkezünk elegendő tőkével az önerő biztosításához, érdemes minél korábban elkezdeni a megtakarítást. Ebben segíthet a lakástakarékpénztár. A lakástakarékpénztárba tett megtakarítás teljes mértékben felhasználható önerőként, mivel az kifejezetten lakáscélokra van félretéve.

Támogatás, mint önerő

A helyi önkormányzatoknál is elérhető ingatlanvásárlást vagy építést elősegítő támogatás, amely lehet visszatérítendő vagy vissza nem térítendő:

A vissza nem térítendő támogatások általában olyan fiatalok számára elérhetők, akik első lakásvásárlás előtt állnak.
A támogatást általában csak bizonyos településeken élő személyek igényelhetik.
Bár a támogatás mértéke általában nem elegendő az önerő teljes fedezésére, jelentősen megkönnyítheti a hitelfelvételt.

Hitel, mint önerő

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) vissza nem térítendő állami támogatást nyújt új lakás vásárlásához vagy építéséhez, valamint használt lakás vásárlásához vagy építéséhez. A támogatás mértéke a meglévő vagy vállalt gyermekek számától függ: három vagy több gyermek esetén akár 10 millió forint is elérhető. Ha nem teljesítjük a 10 millió forintos támogatáshoz szükséges feltételeket, akkor is egy alacsonyabb összeg segíthet a hiteligénylésben. Ne felejtsük el, hogy nem minden bank fogadja el a CSOK-ot önerőként, és a támogatást a legtöbb esetben csak a megszületett gyermek után érvényesíthetjük.

A személyi kölcsön is előnyös lehet az önerő kifizetésére, mivel az ebből származó pénz szabadon felhasználható, és a bank nem ellenőrzi, mire költjük el. Fontos azonban, hogy a bank csak akkor hagyja jóvá a hiteligénylést, ha elegendő jövedelemmel rendelkezünk mindkét hitel törlesztésére. A jövedelem és kamatperiódus függvényében egy háztartás legfeljebb nettó jövedelmének 50-60%-át fordíthatja hiteltörlesztésre. Ez magas kockázatot jelent, mivel két hitel törlesztéséért leszünk felelősek.

A babaváró hitel szintén segíthet az önerő biztosításában. Ez szabad felhasználású, és kedvező feltételeket kínál:

Az első 5 évben kamatmentes.
Ha 5 éven belül új gyermek születik, a kamatmentesség a futamidő végéig megmarad.
A baba születésétől számított 3 évre felfüggeszthető a hitel törlesztése.
A második gyermek születésekor a tőketartozás 30%-át elengedik.
A harmadik gyermek születésekor teljesen elengedik a tartozást.

Ezek a kedvezmények nagy mértékben megkönnyítik a babaváró hitel visszafizetését. Megfelelő ütemezéssel akár az is megoldható, hogy a babaváró hitelből egy fillért se kelljen törleszteni. A babaváró hitelt lakáshitellel kombinálva kedvező alternatívát nyújthat a személyi kölcsönnél, mivel a feltételek hasonlóak.

Munkáltatói kölcsön is igényelhető, amit a munkáltató ad a munkavállalónak, és adómentes, vissza nem térítendő támogatást is nyújthat lakásvásárlás céljára. Előleget is kérhetünk a munkáltatótól, amit szintén lakásvásárlás céljából használhatunk fel – de ez a példa a legkevésbé elterjedt.

Gyakran ismételt kérdések a lakáshitel önerőről

Lehetséges 10%-os önerővel is lakáshitelt felvenni?

Az új szabályok szerint egyes esetekben lakáshitel igénylésekor az eddigi 20 százalékos önerő helyett 10 százalék is elég lehet. Ehhez a következő feltételeknek kell megfelelni: a hiteligénylő nem töltheti be igényléskor a 41. életévét (ugyanez az adóstársra is vonatkozik), illetve az igénylőnek és az adóstársnak sem lehet 50 százalékos tulajdona lakóingatlanban.

Létezik önerő nélküli lakáshitel?

Jó hír, hogy léteznek olyan lakáshitelek is, amelyekhez nem szükséges önerő! Az önerő nélküli lakáshitelhez úgy juthatunk hozzá, ha olyan fedezetet tudunk felajánlani a banknak, amely teljes mértékben biztosítja a hitelösszeget. Általában egy, a vásárolni kívánt ingatlannál nagyobb értékű ingatlan szolgál fedezetként. Ez a fedezet lehet kisebb értékű ingatlan is, amit a bank kiegészítő fedezetként elfogadhat. Ilyen esetben a bank a fedezetek összesített értékének 80%-áig nyújt hitelt, így mind a meglévő ingatlanra, mind az új lakásra zálogjog kerül.

Összefoglalás

Ahogy láttuk, a lakáshitel igényléshez szükséges önerő mértékét tehát több tényező is befolyásolja. Általánosan 20 százalék önerőre van szükség, de bizonyos esetekben ettől eltérő lehet. A bankok saját belső szabályaik és a piaci körülmények alapján határozzák meg az önerő nagyságát, figyelembe véve a hiteltípust, a hitelfelvevő jövedelmét, a lakásvásárlás célját és helyét, valamint a jogi előírásokat is. Az önerő nem csupán a hitelképesség értékelésében és a hitelösszeg meghatározásában játszik kulcsszerepet, hanem a hitelhez kapcsolódó költségek befolyásolásában is.

Érdemes megjegyezni, hogy az önerő biztosítása alapvetően meghatározza a lakáshitel igénylés sikerességét és feltételeit. Bár a kötelező önerő általában magas, számos lehetőség áll rendelkezésre azok számára, akik nem rendelkeznek elegendő tőkével. Az ingatlanfedezetek és pótfedezetek lehetőségei segíthetnek abban, hogy elérd a kívánt hitelösszeget, akár önerő nélkül is. Fontos, hogy alaposan tájékozódjunk a különböző bankok ajánlatairól, és mérlegeljük az összes lehetőséget, hogy megtaláljuk a lehető legjobb megoldást. Az önerő mértékének és a kapcsolódó feltételeknek a megértése segíthet abban, hogy felkészülten és sikeresen vágjunk bele a lakásvásárlás folyamatába.