Társasházi lakáskiadás szabályai és adózása – Ezt kell tudnod róla 2025-ben!

2025. április 9.

A társasházi lakáskiadás témája az utóbbi években egyre több figyelmet kap – nem véletlenül. A lakásbérlés iránti kereslet folyamatosan nő, miközben sok lakástulajdonos igyekszik kiaknázni ingatlanában rejlő bevételi lehetőségeket. Azonban a társasházi környezet speciális szabályokat, közösségi érdekeket és jogi korlátokat is jelent. A következőkben áttekintjük, mit enged a törvény, mik a jogi és adózási kötelezettségek, és hogyan kerülhetők el a gyakori viták a társasházi lakáskiadás témakörében!

A társasházi lakáskiadásnál két alapvető forma különböztethető meg: a hosszú távú bérbeadás, amely jellemzően több hónapos vagy éves szerződést jelent, és a rövid távú kiadás, amely néhány napos vendégfogadással jár, például Airbnb-n keresztül. Bár mindkettő jogszerű lehet, a szabályozásuk és következményeik jelentősen eltérnek. Egy társasházban a lakáskiadás nemcsak magánügy: hatással van a közösség életére, a közös terek használatára, a biztonságra és az ingatlan értékére is. Éppen ezért nem mindegy, hogy a tulajdonos milyen formában és feltételekkel adja ki lakását.

Alapfogalmak: lakáskiadás társasházban

Ahhoz, hogy eligazodjunk a társasház lakáskiadás szabályai között, érdemes először tisztázni néhány alapfogalmat. Ezek segítenek megérteni, hol húzódnak a jogi és közösségi határok.

Mi számít lakáskiadásnak?

Lakáskiadásról akkor beszélünk, amikor az ingatlan tulajdonosa – magánszemélyként vagy vállalkozásként – használatba adja a lakást díjfizetés ellenében egy másik félnek. Ez történhet hosszú távra (klasszikus bérleti szerződés keretében), vagy rövid távra, például néhány napos vendégfogadás formájában. Utóbbi esetben – ha rendszeresen történik – szálláshely-szolgáltatásnak minősül, és eltérő szabályok vonatkoznak rá.

A bérlő és az albérlő fogalma

A lakáskiadás kapcsán a köznyelvben még mindig gyakran használjuk az „albérlet” kifejezést, pedig ez jogilag nem pontos. Ennek történelmi oka van: korábban sokan maguk is bérlőként éltek egy lakásban, és ha továbbadták azt másnak, valóban albérleti jogviszony jött létre. Ma azonban jellemzően a tulajdonos adja bérbe az ingatlanát, így jogi értelemben bérletről és bérlőről beszélhetünk – nem albérletről és albérlőről. Fontos tehát, hogy a megfelelő fogalmakat használjuk, különösen szerződéskötésnél és hivatalos ügyintézés során.

Bérbeadói jogok és kötelezettségek társasházi lakáskiadás esetén

Bérleti díj és kaució

A bérbeadó jogosult a bérleti díj beszedésére, melynek összegét a szerződésben kell rögzíteni. Ezt a díjat a szerződés időtartama alatt egyoldalúan nem emelheti. Hosszú távú, határozatlan idejű szerződéseknél célszerű előre meghatározni a díj időszakos emelésének mértékét, hogy elkerüljük a későbbi vitákat. A szerződéskötéskor a bérbeadó kauciót is kérhet, amely biztosítékul szolgál a bérlő kötelezettségeinek teljesítésére. Fontos tudni, hogy a kaució nem válik a bérbeadó tulajdonává, és csak a szerződésben meghatározott esetekben használható fel.

A használat ellenőrzése

A bérbeadó jogosult ellenőrizni, hogy a bérlő rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant. Az ellenőrzés időpontját előzetesen egyeztetni kell a bérlővel, és azt úgy kell végrehajtani, hogy a bérlő szükségtelen háborítása nélkül történjen. Ha a bérlő nem megfelelően használja az ingatlant, és felszólítás ellenére sem változtat ezen, a bérbeadó jogosult a szerződés felmondására.

Költségek viselése

A kisebb karbantartási költségek, amelyek a mindennapi használatból adódnak (például csöpögő csap javítása), a bérlőt terhelik. A nagyobb, az ingatlan állagának megőrzéséhez szükséges javítások és felújítások költségeit a bérbeadó viseli. A bérlő köteles tűrni az ilyen munkálatokat, feltéve, hogy azok jelentősen nem korlátozzák a lakás használatát.

Zálogjog

Ha a bérlő nem fizeti meg a bérleti díjat vagy egyéb költségeket, a bérbeadó törvényes zálogjoggal élhet a bérlő ingóságain, amelyek a bérelt ingatlanban találhatók. A zálogjog érvényesítéséhez a bérbeadónak írásban kell értesítenie a bérlőt, és szükség esetén bírósági úton kell eljárnia.

Felmondás

A bérbeadó felmondhatja a szerződést, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, vagy ha nem rendeltetésszerűen használja az ingatlant. A felmondás előtt a bérbeadónak írásban kell felszólítania a bérlőt a szerződésszegés megszüntetésére. Ha a bérlő nem tesz eleget ennek, a bérbeadó jogosult a szerződés felmondására.

Szavatosság

A bérbeadó köteles biztosítani, hogy az ingatlan alkalmas legyen a rendeltetésszerű használatra, és hogy a bérlő használati jogát harmadik személyek ne korlátozzák. Emellett a bérbeadó köteles gondoskodni az ingatlan megfelelő karbantartásáról és állagának megóvásáról.

A bérlő jogai és kötelezettségei társasházi lakásbérlet esetén

Használati jog

A bérlőt megilleti a lakás rendeltetésszerű használatának joga. Ez magában foglalja azt is, hogy a lakásba más csak a bérlő beleegyezésével léphet be, beleértve a bérbeadót is. Ha a bérlő más célra (pl. fodrászat, Airbnb) szeretné használni az ingatlant, erről előzetesen egyeztetni kell a bérbeadóval, és célszerű a szerződésben is rögzíteni a használat célját.

Birtoklási jog

A bérlő jogosult a lakást birtokában tartani a bérleti szerződés fennállása alatt. Ez azt is jelenti, hogy még jogvita esetén is a bérlő élvez birtokvédelmet, amíg bírósági vagy jegyzői döntés máshogy nem rendelkezik. A bérbeadó tehát nem tehet önkényes lépéseket (pl. zárcsere, közművek lekapcsolása), még akkor sem, ha a bérlő nem fizet.

Ellenőrzés tűrése ésszerű keretek között

A bérlőnek el kell fogadnia, hogy a bérbeadó előzetes értesítéssel és ésszerű időpontban ellenőrizheti a lakás állapotát. Az ellenőrzés nem történhet a bérlő háborítása árán, és nem válhat zaklatássá.

Bérleti díj fizetése

A bérlő a szerződésben meghatározott díjat köteles rendszeresen fizetni – akkor is, ha az ingatlant éppen nem használja, feltéve, hogy a használat nincs akadályozva. A kaució nem használható fel az utolsó hónap bérleti díjaként, kivéve, ha erről külön megállapodás születik.

Rendeltetésszerű használat

A lakást annak rendeltetésének megfelelően kell használni – lakásként. A nem megfelelő használat (pl. engedély nélküli albérlet, zajos bulik, engedély nélküli üzleti tevékenység) a szerződés felmondását vonhatja maga után.

Használat átengedése (albérlet)

A bérlő csak akkor adhatja albérletbe a lakást (vagy annak egy részét), ha erre a bérbeadó írásban engedélyt adott. Ennek hiányában minden következményért (kár, rendbontás) a bérlő felel. Az engedély nélküli albérlet a szerződés megszegésének minősül.

Kiürítési kötelezettség

A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást kiüríteni, az ingóságait elszállítani, és az ingatlant olyan állapotban átadni, amilyenben átvette. A lakásba beépített berendezések (pl. konyhabútor) elszállítása csak akkor jogos, ha a bérbeadó nem ajánl megfelelő kártalanítást.

Karbantartási kötelezettségek

A bérlőnek gondoskodnia kell az ingatlan tisztán tartásáról és a kisebb javításokról (pl. csapcsere, lefolyó dugulása). A nagyobb meghibásodások javítása (pl. fűtés, beázás) a bérbeadó kötelessége.

Jogcím nélküli használat és felmondás

Ha a bérlő a szerződés lejárta után sem költözik ki, úgynevezett jogcím nélküli használóvá válik, és az ingatlan használatáért használati díjat kell fizetnie. Ennek mértéke általában megegyezik a korábbi bérleti díjjal, kivéve, ha a felek máshogy állapodtak meg.

Bérleti szerződés: mit tartalmazzon, és mire figyeljünk?

A bérleti szerződés egy írásos megállapodás a bérbeadó és a bérlő között, amelyben a bérbeadó vállalja, hogy egy ingatlan (vagy más eszköz) használatát átengedi, a bérlő pedig díjat fizet ezért. Ingatlan esetén különösen fontos, hogy a szerződés minden lényeges információt tartalmazzon – a későbbi viták elkerülése érdekében.

Mi szerepeljen a lakásbérleti szerződésben?

Bár törvény nem határozza meg tételesen a szerződés kötelező elemeit, az alábbiakat mindenképp érdemes rögzíteni:

az ingatlan pontos címe és helyrajzi száma,
a helyiségek száma, funkciója, mérete,
társasházi lakás esetén ennek jelölése,
a bérlő és bérbeadó adatai (név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím),
a lakásban található ingóságok listája (pl. bútorok, gépek),
kaució összege és felhasználásának szabályai,
bérleti díj összege és fizetési határideje,
mérőórák állása, lakás átadáskori állapota

Ne felejtsük: a szerződésben rögzített adatoknak pontosan meg kell egyezniük a hivatalos dokumentumokkal.

Plusz szabályozható pontok

A lakáskiadással kapcsolatos konfliktusok nagy része elkerülhető, ha a szerződés kiterjed a gyakran vitás kérdésekre is. Például: tartható-e háziállat, és milyen feltételekkel, engedélyezett-e a dohányzás, milyen szabályok vonatkoznak vendégek, bulik szervezésére, ellenőrzés mikor és hogyan történhet, kulcsok darabszáma, visszaadás módja, mikor jár le a bérleti jogviszony, milyen felmondási idővel. Társasházi lakás esetén érdemes külön kitérni arra is, hogy a bérlő megismeri és elfogadja a társasház szervezeti és működési szabályzatát (SZMSZ), mivel ezek megszegése a szerződés felmondásához is vezethet.

Határozott vagy határozatlan idejű szerződés?

Határozott idejű szerződés esetén a bérlet egy előre rögzített időszakra szól (pl. 12 hónap). Ezt a lejárat után közös megegyezéssel lehet meghosszabbítani. Fontos: ha a felek a lejárat után 15 napon belül nem nyilatkoznak, a szerződés automatikusan határozatlanná válik.
Határozatlan idejű szerződés esetén nincs rögzített lejárati dátum, de lehetőség van minimális bérleti idő meghatározására (pl. legalább 6 hónap), hogy a hosszú távú kiadás ne váljon kiszámíthatatlanná.

A szerződésben célszerű kikötni, hogy ha a bérlő a minimális időszak lejárta előtt felmond, a bérbeadó jogosult a kaució egy részének vagy egészének megtartására.

Felmondás szabályai

A felmondást mindig írásban kell rögzíteni. A felmondási idő általában 30–60 nap, attól függően, hogy mit rögzítettek a szerződésben. A felmondás időzítése is számít:

ha a bérbeadó a hónap 15-e előtt mondja fel, a bérlőnek a következő hónap végéig kell kiköltöznie,
ha a hónap második felében történik a felmondás, akkor az azután következő hónap végéig érvényes.

Lakáskiadás – adózás és kötelezettségek

Ha úgy döntünk, hogy ingatlanunkat bérbe adjuk, ezt általában nem egyéni vállalkozói minőségben, hanem magánszemélyként tesszük meg. Az ebből származó bevétel az összevont adóalap részét képezi, és önálló tevékenységből származó jövedelemként válik adókötelessé. De vajon kötelező-e számlát adnunk? Szükség van-e feltétlenül adószámra a lakáskiadás során? Hogyan állapítható meg a fizetendő adó mértéke? Kell-e előleget fizetnünk? Léteznek-e mentességek az adófizetési kötelezettség alól?

Mit kell tudnunk, ha magánszemélyként adunk bérbe lakást?

A bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap részeként, önálló tevékenységként adózik, és az adó mértéke 15%. Más szóval: ha ingatlant adunk ki, csak személyi jövedelemadót kell fizetnünk. Az adó alapja azonban nem a teljes bevétel, hanem az abból levont kiadásokkal csökkentett jövedelem. Ez azt jelenti, hogy csak a tényleges nyereség után kell adózni.

Önálló tevékenységből származó jövedelemnek tekintünk minden olyan bevételt, amelyhez a magánszemély saját tevékenysége révén jut hozzá. A részletszabályokat az 1995. évi CXVII. törvény 2. és 4. számú mellékletei tartalmazzák. Most nézzük meg, milyen lehetőségeink vannak az adózás módját illetően a személyi jövedelemadó rendszerén belül.

A lakáskiadás az alábbi formákban végezhető:

egyéni vállalkozóként,
magánszemélyként, adószám nélkül, bejelentkezési kötelezettség nélkül,
vagy adószámmal rendelkező magánszemélyként.

Milyen esetekben lehetséges, hogy a bérbeadást bejelentkezés és adószám nélkül végezzük?

Magánszemélyként nem szükséges adószámot igényelnünk, ha az alábbi feltételek egyszerre teljesülnek:

nem vagyunk egyéni vállalkozók, sem ingatlan-bérbeadási, sem más gazdasági tevékenység tekintetében,
kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény alapján adómentes, ingatlan vagy ingatlanrész bérbeadását végezzük (ideértve a haszonbérbeadást is),
nem választottunk adókötelessé tételt az Áfa törvény szerint az adott bérbeadásra,
és nem vagyunk kötelesek közösségi adószám kiváltására (azaz nem adunk bérbe ingatlant EU-s adóalany részére).

Fontos tudni, hogy még ha nem is rendelkezünk adószámmal, de rendszeresen szerzünk bevételt a bérbeadásból, akkor is az általános forgalmi adó alanyai vagyunk, és az Áfa tv. előírásai alapján bizonylatot kell kiállítanunk. Amennyiben az ingatlan-bérbeadás adómentes, úgy számla helyett elegendő a számvitelről szóló törvény szerinti számviteli bizonylat kiállítása. Az, hogy nincs adószámunk, nem jelent akadályt a bizonylat kiállításában – ilyenkor az adóazonosító jelet tüntetjük fel a bizonylaton.

Ha azonban úgy döntünk, hogy a bevételeinket számlával szeretnénk igazolni – például az NGM rendelet szerinti számlatömb alkalmazásával –, akkor adószámra lesz szükségünk, ami egyúttal bejelentkezést is jelent az adóhatóságnál, mint adóalany.

Hogyan számolhatók el a költségek társasházi lakáskiadásnál?

Ha magánszemélyként adunk bérbe ingatlant, fontos tudni, hogyan alakulnak a költségelszámolási lehetőségeink. Az adózás során a bevételünkből csak az úgynevezett önálló tevékenységből származó jövedelmet kell figyelembe venni. Ez azt jelenti, hogy nem az egész bevétel után kell adóznunk, hanem csak a valódi nyereség, vagyis a költségekkel csökkentett összeg után.

Mikor nem számít bevételnek a bérbeadásból származó összeg?

Nem kell bevételként figyelembe venni azokat az összegeket, amelyeket más személy által nyújtott szolgáltatás díjaként a bérbeadó a bérlőre tovább hárít – például a víz-, gáz-, vagy áramdíjat, ha azokat a fogyasztás alapján pontosan tovább számlázzuk. Ez viszont nem vonatkozik a társasházi közös költségre (még akkor sem, ha tartalmaz rezsit), illetve olyan díjakra, mint a közös képviselő munkadíja, a társasházi takarítás vagy a biztosítás.

Ha tehát a bérlő például fix összegű bérleti díjat fizet, amibe beletartozik a rezsi is, az már teljes egészében adóköteles bevételnek minősül. Ugyanez igaz akkor is, ha a bérlő ugyan pontos összeget térít meg (pl. mérőóra alapján), de a bérbeadó a szolgáltatók felé átalánydíjat fizet – hiszen ebben az esetben nem lehet pontosan tovább hárítani a fogyasztást.

Milyen költségeket vonhatunk le?

A jövedelemből a következő tételeket lehet költségként elszámolni:

számlával igazolt karbantartási, javítási, felújítási költségek;
rezsiköltségek, ha azok a bérleti díjba vannak beépítve;
maximum 200 000 forint értékű eszközök (pl. bútor, háztartási gép);
amortizációs leírás: tégla-, beton- vagy kőépítésű lakás esetén évente 2%.

Szálláshely-szolgáltatás vagy lakáskiadás?

Lényeges különbség, hogy míg a lakáskiadás jellemzően hosszú távú (hónapokra, évekre szól), addig a szálláshely-szolgáltatás rövid távú (napokra, hetekre történik). Ez utóbbi csak adószámmal végezhető, engedélyköteles, és minden esetben ÁFA-köteles. Aki szálláshely-szolgáltatóként működik, választhat:

tételes átalányadózást (fix összegű éves adó),
vagy a jövedelemszerzés utáni általános adózást (15% SZJA).

A hosszú távú bérbeadáshoz nem szükséges külön engedély, elegendő egy írásos bérleti szerződés.

Mit tehet – és mit nem – a társasház, ha valaki eltérő célra használja a lakását?

Az Airbnb-hez hasonló rövid távú szálláskiadási formák elterjedésével új típusú jogi és közösségi konfliktusok jelentek meg a társasházakban. A kérdés középpontjában az áll, hogy a tulajdonos meddig rendelkezhet szabadon az ingatlanával, és a társasház mit tehet, ha a lakás nem lakhatási célt szolgál, hanem például vendégek fogadására szolgál, gyakori váltással, üzleti jelleggel.

A tulajdonos és a társasház jogai

A tulajdonosnak természetesen joga van ahhoz, hogy a lakását hasznosítsa – akár bérbeadással, akár más módon. Ugyanakkor a többi lakónak is joga van a nyugalomhoz és az otthon biztonságához, és ha ezt zavarja az ingatlan eltérő használata, felléphetnek ellene. A rövid távú kiadás szálláshely-szolgáltatásnak minősül, ami üzleti tevékenység, és különbözik a tartós, életvitelszerű lakhatástól. Ezért jogi szempontból is más elbírálás alá esik.

Milyen eszközei vannak a társasháznak?

A társasházi törvény lehetővé teszi, hogy a lakóközösség a szervezeti és működési szabályzatban (SzMSz) korlátozza a külön tulajdonban álló lakások bizonyos célú használatát – például megtilthatja, hogy valaki szálláshelyként működtesse a lakást. A közgyűlés határozatban dönthet arról is, hogy az SzMSz rendelkezései alapján egy adott lakáshasználat – például Airbnb – zavaró, és felszólíthatja a tulajdonost a megszüntetésére. Fontos viszont: csak akkor hozható ilyen döntés, ha az SzMSz előzetesen tartalmazza a tiltást vagy korlátozást. Ennek hiányában a közgyűlés nem rendelkezik ehhez megfelelő jogalappal.

Mire figyeljen, aki lakását szálláshelyként hasznosítaná?

Mielőtt valaki rövid távú szálláshely-szolgáltatásba kezdene a saját lakásában, mindenképp ellenőriznie kell az SzMSz tartalmát. Ha abban szerepel tiltás vagy korlátozás, a tevékenység nem indítható el jogszerűen.

Mit nem tehet a közgyűlés?

Még akkor is, ha az SzMSz lehetővé teszi a szálláshely-szolgáltatás tiltását, a közgyűlés nem szabhat ki szankciókat, például pénzbírságot azokra a tulajdonosokra, akik megszegik a szabályzatot. A jogsértésre csak a használat megszüntetésére való kötelezés lehet jogszerű válasz.

Gyakran ismételt kérdések a társasházi lakáskiadásról

Kiadás előtt kell-e engedély a közös képviselőtől?

Nem, a közös képviselő engedélye nem szükséges, de az SZMSZ előírhat bejelentési kötelezettséget.

Lakógyűlés megtilthatja a lakáskiadást?

Igen, ha az SZMSZ-ben előzetesen rögzítik a tilalmat vagy korlátozást, akkor a közgyűlés ezt érvényesítheti.

Mi történik, ha a bérlő nem fizet közös költséget?

A közös költség mindig a tulajdonost terheli, így fizetési mulasztás esetén a társasház a tulajdonostól követelheti a tartozást.

Ki köteles bejelenteni a kiadást a NAV felé?

A tulajdonos, azaz a bérbeadó köteles bejelenteni és bevallani az ebből származó jövedelmet.

Megoszthatók-e a közművek a bérlővel?

Igen, de ha a bérlő átalányban fizet vagy a közös költségbe van beépítve, az teljes bevételnek számít. Csak pontos elszámolás esetén nem adóköteles a továbbhárított díj.

Kinek kell fizetni az iparűzési adót?

Magánszemélyként végzett lakáskiadás után általában nem kell IPA-t fizetni, de szálláshely-szolgáltatás esetén igen.

Mi a különbség bérbeadás és szálláshely-szolgáltatás között?

A bérbeadás hosszú távra szól és nem engedélyköteles; a szálláshely-szolgáltatás rövid távú, üzletszerű, engedélyhez és adószámhoz kötött, valamint áfaköteles.

Honnan tudom, tiltja-e az SZMSZ a rövid távú kiadást?

Az SZMSZ-ben kell megnézni, külön pontban szerepelhet a lakás eltérő célú hasznosításának tilalma vagy korlátozása.

Milyen bírság jár, ha nem jelentem be a kiadást?

A NAV mulasztási bírságot szabhat ki (maximum 500 000 Ft), és adóhiány esetén adóbírság és késedelmi pótlék is felszámítható.